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Vorlage - 239/2022
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Antrag der Verwaltung
Sachverhalt/Begründung
Der Kreistag hat am 08.11.2022 für die beiden Verwaltungsgebäude die Entwurfsplanung und Kostenberechnung des Architekturbüros Hirner und Riehl (München), des Freianlagenplaners Steinbacher (Neusäß) und der Fachplaner vom 04.10.2022 über 77.939.958 € anerkannt. Für die Park- und Mobilitätsstation wurde die Vorstudie des Architekturbüros Anton Ummenhofer (Stuttgart) und die Kostenberechnung über 8.362.473 € (brutto) anerkannt und der Beratung über eine mögliche Finanzierung im Rahmen der Haushaltsplanaufstellung für das Jahr 2023 zugestimmt.
In den Stellungnahmen der Kreistagsfraktionen zum Haushaltsplanentwurf 2023 wurde überwiegend der Neubau des „Sozial-Landratsamtes“ inklusive der Park- und Mobilitätsstation gefordert und unterstützt und diese Investition als sehr sinnvoll für die zukünftige Aufstellung der Landkreisverwaltung als attraktiver Arbeitgeber bewertet.
Der Bauausschuss am 01.12.2022 und der Ausschuss für Bildung und Finanzen am 05.12.2022 haben sich ausführlich mit den Finanzierungsmöglichkeiten des Zweiten Verwaltungsstandorts beschäftigt und diese zustimmend zur Kenntnis genommen.
Als Nächstes wäre deshalb am 20.12.2022 durch den Kreistag der Baufreigabebeschluss für die beiden Verwaltungsgebäude zu fassen, damit die Leistungsphasen 4-6 HOAI erarbeitet und der Bauantrag bei der Stadtverwaltung Aalen eingereicht werden kann.
Der Gemeinderat der Stadt Aalen berät am 15.12.2022 über den Auslegungsbeschluss des Bebauungsplans Union-Areal, mit dem grundlegend das Baurecht für den Zweiten Verwaltungsstandort geschaffen werden soll.
Nach der Beschlussfassung des Kreistags über die Vergabe könnte dann im Frühjahr 2024 mit dem Bau der beiden Verwaltungsgebäude begonnen und voraussichtlich bis Ende des Jahres 2026 abgeschlossen werden.
Die Umzüge aus den Dienststellen im Aalener Stadtgebiet in den neuen Zweiten Verwaltungsstandort sowie in das Ostalbkreishaus könnten dann im ersten Halbjahr 2027 erfolgen, sodass die Mietverhältnisse bis 30.06.2027 beendet werden könnten.
Beschreibung des Zweiten Verwaltungsstandorts
Der Neubau wird zunächst aus zwei durch einen gemeinsamen Eingangsbereich im Erdgeschoss verbundenen Verwaltungsgebäuden bestehen. Das Gebäude 1 (Auftakt von der Innenstadt kommend) wird über fünf Vollgeschosse und eine Grundfläche von 41 x 32 m verfügen. Das Gebäude 2 in der Geländemitte wird über sechs Vollgeschosse und eine Grundfläche von 40 x 44 m verfügen. Es ist zudem unterkellert und beinhaltet die Technik-, Neben- und Lagerräume.
Zu einem späteren Zeitpunkt kann der Verwaltungsstandort auf dem ehemaligen Union-Gelände um ein drittes Gebäude ergänzt werden.
Im Anschluss an diese temporäre Freifläche des später möglichen Erweiterungsbaus ergänzt eine Park- und Mobilitätsstation mit 326 PKW-Stellplätzen sowie Fahrradabstellplätzen und E-Lademöglichkeiten den Zweiten Verwaltungsstandort. Die Park- und Mobilitätsstation soll neben den Stellplätzen für die Bediensteten auch Kunden und Besuchern zur Verfügung stehen. Das Parkplatzangebot direkt vor dem Haupteingang wird mit 15 Stellplätzen bewusst geringgehalten, da in der Wilhelm-Merz-Straße wie bereits derzeit eine Bushaltestelle platziert sein wird und so eine ÖPNV-Anbindung vorhanden ist.
Der Zweite Verwaltungsstandort in Aalen wird als „Sozial-Landratsamt“ ausschließlich durch das Dezernat für Arbeit, Jugend, Soziales und Gesundheit bezogen werden. Der Bauausschuss hatte dazu am 22.02.2022 den von der Verwaltung vorgeschlagenen Änderungen beim Raumprogramm zugestimmt.
So verbleibt das Kreismedienzentrum Aalen im Ostalbkreishaus und kann dort um Schulungs- und Beratungsräume ergänzt werden, da im Gegenzug die Kinderbetreuung im OSTALB-Tiger in den neuen Standort mit angegliedertem Außenspielbereich einzieht.
Der Geschäftsbereich Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung zieht wegen der einfacheren Anlieferungssituation in das Ostalbkreishaus, wo die vorhandene Tiefgaragenrampe genutzt und die erforderlichen Laborräume im Untergeschoss angeordnet werden können.
Für die speziellen Anforderungen des Sozialdezernats hinsichtlich vertraulichen Beratungssituationen wurde das Raumprogramm optimiert und einige Großraumbüros in Doppelzimmer und Einzelzimmer mit Beratungsinsel umgewandelt.
Durch die dynamische Entwicklung im Sozialbereich mit anstehenden Aufgabenzuwächsen kann derzeit noch nicht abgeschätzt werden, ob sich bis zum Bezugszeitpunkt im Jahr 2027 Raumreserven ergeben. Sofern diese vorhanden wären, könnten diese zunächst nicht benötigten Flächen temporär an Externe vermietet werden.
Darstellung der Gesamtprojektkosten für den Neubau des Zweiten Verwaltungsstandorts inklusive Freianlagen und Park- und Mobilitätsstation
Die nachfolgende Darstellung der Gesamtprojektkosten basiert auf der Kostenberechnung der Planergemeinschaft vom 04.10.2022. Diese beläuft sich für das Verwaltungsgebäude inklusive Freianlagen auf 77.939.958 € und für die Park- und Mobilitätsstation auf 8.362.473 €, somit eine Gesamtsumme von 86.302.431 €.
Die Kostenberechnung wurde auf Grundlage der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3 HOAI) erstellt und ist somit genauer und verbindlicher als die Kostenschätzung (Leistungsphase 2 HOAI). Bei sämtlichen Angaben handelt es sich um Bruttowerte. Darstellung der Gesamtprojektkosten
Analog zum Beschluss des Kreistags vom 12.04.2022 zur Kostenschätzung werden ein Ansatz von 10 % für eine mögliche Preissteigerung und von 5 % für Unvorhergesehenes dargestellt (12.945.365 €). Somit würde sich für die Neubaumaßnahme inklusive dieses Puffers von 15 % ein Kostenbudget von 99.247.796 € ergeben.
Unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten würden die Gesamtprojektkosten 106.346.796 € betragen.
Grundsatzentscheidungen zum Zweiten Verwaltungsstandort
Der Kreistag hat beschlossen, dass beim Neubau des Zweiten Verwaltungsstandorts ein CO2-neutrales Konzept für den Gebäudebetrieb angestrebt wird. Dieser ambitionierten Zielsetzung folgend hat sich der Bauausschuss ab November 2021 und zuletzt in seinen Sitzungen am 25.10.2022 und 01.12.2022 mit der Energiekonzeption beschäftigt. Dazu sind vom Kreistag zur Wärmeversorgung und zum Einsatz von Photovoltaikanlagen auf den Dach- und Fassadenflächen Grundsatzentscheidungen zu treffen.
Wärmeversorgung
Der Bauausschuss hat am 01.12.2022 mehrheitlich den Vorschlag der Verwaltung zur Wärmeversorgung der Verwaltungsgebäude aus einer Kombination von Luftwärmepumpen mit einer Holzpelletanlage abgelehnt. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung einer CO2-neutralen Wärmeversorgung und der Vorbildfunktion des Ostalbkreises bei Klimaschutz und Nachhaltigkeit wird die Entscheidung dem Kreistag vorgelegt.
Nach Abwägung der kritischen Sichtweise der Holzpelletanlage, die als Spitzenlastabdeckung rund 20 % der jährlichen Wärme bereitstellen würde, empfiehlt die Verwaltung auf die Holzpelletanlage zu verzichten und stattdessen den Anschluss an das noch zu realisierende Wärmenetz der Stadtwerke Aalen vorzunehmen. Die Wärmeversorgung des Zweiten Verwaltungsstandorts würde durch eine Kombination von Umweltenergie (Luftwärmepumpen) und Wärmebezug aus dem noch zu realisierenden Wärmenetz (industrielle Abwärme) der Stadtwerke Aalen erfolgen.
Das Wärmenetz der Stadtwerke Aalen würde hauptsächlich industrielle Abwärme von mehreren Betrieben in Aalen, Unterkochen und Neukochen sowie gegebenenfalls aus dem Abwassersystem (Kläranlage, Kanäle) nutzen.
Die Luftwärmepumpen würden mit eigenproduziertem Solarstrom betrieben werden. Bei Gestehungskosten von rund 5 Cent/kWh für den eigenproduzierten Solarstrom würden bei einem Wirkungsgrad der Luftwärmepumpen von 3,5 somit aus einer Strom-Kilowattstunde 3,5 Wärme-Kilowattstunden entstehen. Die Wärme-kWh würde somit den Ostalbkreis 1,43 Cent kosten und wäre damit deutlich günstiger als die aus dem Wärmenetz bezogene Wärme-kWh, die unter Berücksichtigung des jährlichen Grundpreises und des Arbeitspreises anfänglich 8,42 Cent kosten würde.
Sofern für den Betrieb der Luftwärmepumpen externer Strom zum Preis von 40 Cent/kWh bezogen werden müsste, so würde sich bei einem Wirkungsgrad von 3,5 hingegen ein Preis von 11,43 Cent für die Wärme-Kilowattstunde ergeben, womit wieder der Bezug aus dem Wärmenetz wirtschaftlicher wäre.
Aus diesem Grund empfiehlt die Verwaltung, die Luftwärmepumpen ausschließlich mit eigenproduziertem Solarstrom zu betreiben und an besonders sonnenarmen oder kalten Tagen die Wärme aus dem Wärmenetz der Stadtwerke Aalen zu beziehen. Dies stellt unter Berücksichtigung der kritischen Stimmen zur Holzpelletanlage, die ansonsten bei anhaltend sehr kalten Temperaturen die Spitzenlast abgedeckt hätte, aus Sicht der Verwaltung die technisch und wirtschaftlich beste Lösung dar.
Für die Installation der Luftwärmepumpen würde ein Investitionsaufwand von 180.000 € entstehen. Als einmaliger Baukostenzuschuss für den Anschluss an das Wärmenetz wurde von den Stadtwerken Aalen ein Betrag von 254.310 € im Richtpreisangebot von Oktober 2022 benannt. Hinzu kommen ein jährlicher Grundpreis und ein verbrauchsabhängiger Arbeitspreis je bezogener Wärme-kWh. Photovoltaikanlagen
Der Ostalbkreis setzt bei seinen kreiseigenen Gebäuden bereits seit mehr als 10 Jahren auf Photovoltaik-Eigenverbrauchsanlagen, die sich mit hohen Direktverbrauchsquoten sowohl als Beitrag zum Klimaschutz durch die Nutzung von Erneuerbaren Energien als auch wirtschaftlich durch die Einsparung gegenüber dem Fremdbezug von Strom bezahlt gemacht haben. Im jährlichen Energiebericht wird über die Solarstromerzeugung und den Solarstromdirektverbrauch informiert.
Beim Zweiten Verwaltungsstandort bestand bereits zu Planungsbeginn Konsens, dass auf sämtlichen zur Verfügung stehenden Dachflächen Photovoltaik-Eigenverbrauchsanlagen berücksichtigt werden sollen, um die ökologischen und ökonomischen Vorteile auch bei diesem Neubauvorhaben nutzen zu können.
Im Verlauf der Beratungen in Bauausschuss und Kreistag wurde die Verwaltung mit der Untersuchung einer fassadenintegrierten Photovoltaikanlage an beiden Verwaltungsgebäuden und an der Park- und Mobilitätsstation beauftragt. Die Ergebnisse wurden durch Visualisierungen veranschaulicht und den Gremien präsentiert.
Im Bauausschuss am 01.12.2022 wurden die fassadenintegrierten Photovoltaikanlagen mit 8 zu 4 Stimmen abgelehnt, da diese sehr lange Amortisationszeiten aufweisen.
Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen der vier möglichen Photovoltaikanlagen sind als Anlage 8 dieser Vorlage beigefügt. Es wird dabei eine Direktverbrauchsquote von 75 % angenommen und eine Netzeinspeisevergütung von 4,9 Cent/kWh. Bei den Aufdachanlagen wurde die neueste Modulgeneration mit einer Nennleistung von 420 Watt/Modul gewählt.
Da fassadenintegrierte Module deutlich teurer als konventionelle Module, die Baukonstruktion technisch aufwändiger und die spezifischen Erträge bei senkrecht angebrachten Modulen geringer sind, ergeben sich bei den Fassadenanlagen deutlich längere und unwirtschaftliche Amortisationszeiten von 66,4 Jahren (Verwaltungsgebäude) und 53,0 Jahren (Park- und Mobilitätsstation). Die Aufdachanlagen liegen hingegen bei gerade einmal 3,9 Jahren (Verwaltungsgebäude) und 4,0 Jahren (Park- und Mobilitätsstation).
Betrachtet man alle vier möglichen Photovoltaikanlagen zusammen, so würden die Aufdachanlagen dafür sorgen, dass sich insgesamt eine Amortisationszeit von 12,1 Jahren ergibt, was im Sinne der Vorbildfunktion der öffentlichen Hand immer noch als vertretbar betrachtet werden kann. Andererseits würden die Überschüsse aus den Aufdachanlagen ohne die Subventionierung der Fassadenanlagen zur einer nachhaltigen Entlastung des Ergebnishaushalts beitragen.
Aus diesen Gründen und unter Berücksichtigung der Positionierung des Bauausschusses am 01.12.2022 empfiehlt die Verwaltung auf die Fassadenanlage an den beiden Verwaltungsgebäuden zu verzichten und so das Kostenbudget von 77.939.958 € um 1.260.885 € (1.059.567 € netto) auf 76.679.073 € zu reduzieren. Weiteres Vorgehen und Grobterminplan
Sofern der Kreistag am 20.12.2022 den Baufreigabebeschluss fasst, so würde die Verwaltung die Planergemeinschaft mit den Leistungsphasen 4-6 HOAI beauftragen und den Bauantrag erstellen und einreichen. Anfang des Jahres 2024 würde dann die Veröffentlichung des ersten Ausschreibungspaketes erfolgen, sodass der Kreistag die Vergabe im Frühjahr 2024 tätigen könnte. Ein Baubeginn im ersten Halbjahr 2024 wäre damit möglich. Mit der Baufertigstellung kann bis Jahresende 2026 gerechnet werden, sodass bis zum 30.06.2027 die erforderlichen Umzüge stattfinden und die bestehenden Mietverhältnisse auf diesen Zeitpunkt hin beendet werden könnten.
Finanzierung und Folgekosten
Siehe Anlage 9 zu dieser Sitzungsvorlage.
Anlagen
Anlage 1 Perspektive Anlage 2 Ansichten Anlage 3 Grundrisse, Schnitt Anlage 4 Materialkonzept Anlage 5 Aufstellung der Bruttogrundfläche und des Bruttorauminhalts Anlage 6 Freianlagenplanung Anlage 7 Park- und Mobilitätsstation - Grundrisse, Schnitte, Ansichten Anlage 8 Wirtschaftlichkeit der möglichen Photovoltaik-Eigenverbrauchsanlagen Anlage 9 Finanzierungsvorschlag Neubau Zweiter Verwaltungsstandort in Aalen
Sichtvermerke
gez. Stephan, Leitung Hochbau gez. Kling, Leitung Park- und Mobilitätsstation gez. Bihr, Projektleiter ZVSA gez. Wolf, Dezernent I gez. Kurz, Dezernat II gez. Dr. Bläse, Landrat
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