Antrag der Verwaltung

Der Bauausschuss empfiehlt / Der Kreistag beschließt:

1. Für den Zweiten Verwaltungsstandort mit zunächst zwei Baukörpern wird der Empfehlung des Architekturbüros Hirner und Riehl und der Verwaltung folgend die Variante 3 als Planungsgrundlage definiert. Dabei beginnt die Bebauung im nordwestlichen Grundstücksbereich des Union-Geländes mit einem fünfgeschossigen Gebäude, welches über einen Verbindungsbau an das zweite und zentral gelegene sechsgeschossige Gebäude angebunden wird.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, die vom Kreistag beschlossenen Festlegungen des überarbeiteten Hochbauentwurfes des Architekturbüros Hirner und Riehl sowie die Vorstellungen zur Höhe des Parkhauses gegenüber der Stadt Aalen als Grundlagen für das aktuell laufende Bebauungsplanverfahren „Union-Areal“ zu benennen und den Entwurf des Bebauungsplans dem Bauausschuss vorzulegen.

Sachverhalt/Begründung

Der Kreistag hat am 09.03.2021 beschlossen, dass der Zweite Verwaltungsstandort der Landkreisverwaltung in Aalen auf dem Union-Gelände bei gleichbleibendem Raumprogramm mit 473 PC-Arbeitsplätzen von drei Baukörpern auf zwei Baukörper reduziert werden soll. Für die veränderte Planung des Hochbaus wurde ein Kostenrahmen von 49,8 Mio. € (ohne Außenanlagen, ohne Parkhaus) definiert. Für einen in der Zukunft zu realisierenden dritten Baukörper würde somit eine Optionsfläche für die Erweiterung des Zweiten Verwaltungsstandorts zur Verfügung stehen.

Daneben hat der Kreistag beschlossen, dass nach dem Verzicht auf eine eingeschossige Tiefgarage die Verwaltung Überlegungen für ein Parkhaus anstellen soll. Dieses Parkhaus könnte neben der Unterbringung der für den Zweiten Verwaltungsstandort  benötigten Stellplätze (Bedienstete, Besucher) auch weiteren Akteuren im Quartier Aalen-Süd zur Mitnutzung über angemietete Dauerstellplätze offenstehen.

Veranlasst durch den zusätzlichen Baukörper Parkhaus hat die Verwaltung Überlegungen zu einem Grundstückstausch mit dem angrenzenden ehemaligen Mühlich-Areal angestellt und mit dem Eigentümer diskutiert. Hintergrund war die Überlegung, ob das Parkhaus an der Ecke Wilhelm-Merz-Straße/Burgstallstraße besser positioniert wäre.

Die Ergebnisse wurden im Bauausschuss am 20.04.2021 vorgestellt und nach Abwägung der Vor- und Nachteile verworfen und nicht weiterverfolgt.

Zur Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs „Union-Areal“, welcher neben dem Union-Gelände auch das ehemalige Mühlich-Areal einschließt, befindet sich die Verwaltung in Gesprächen mit dem Eigentümer des Mühlich-Areals und der Stadtverwaltung, um die geplanten Bebauungen aufeinander abzustimmen.

Überarbeitung der Planung und Grundsatzbeschluss über die Lage der Baukörper

Durch die Reduzierung von drei auf zwei Baukörper ergibt sich zwangsläufig, dass der im Wettbewerbsentwurf vorgesehene Verbindungsbau als eigenständiger und von außen wahrnehmbarer Bauteil zwischen den drei Gebäuden nicht in der Form realisiert werden kann. Dennoch wird eine Verbindung im Erdgeschoss der beiden Baukörper sowie der später möglichen Erweiterung angestrebt.

Auch werden bei gleichbleibendem Raumprogramm von 473 PC-Arbeitsplätzen die beiden verbleibenden Gebäude automatisch höher, da deren Grundflächen nicht beliebig in Richtung Wilhelm-Merz-Straße und Kocher ausgedehnt werden können. Außerdem ist die Freifläche für den später möglichen Erweiterungsbau mit dem dritten Baukörper und die für das Parkhaus benötigte Fläche freizuhalten.

Als weitere Frage war zu beantworten, ob die zunächst entstehende Freifläche im nördlichen Grundstücksbereich oder in der Mitte des Union-Geländes neben dem geplanten Parkhaus entstehen soll. Die städtischen Gremien haben sich beim Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans „Union-Areal“ am 11.03.2021 und 25.03.2021 für eine Freifläche im nördlichen Grundstücksbereich ausgesprochen.

Die Kreisverwaltung hat das Architekturbüro Hirner und Riehl um die Ausarbeitung von Varianten zur Lage der Baukörper und der Darstellung von Vor- und Nachteilen gebeten.

Dabei wurden folgende Kriterien vorgegeben und untersucht:

• Unterbringung Raumprogramm mit 473 PC-Arbeitsplätzen
• Funktionalität, Erschließung, Verbindungbau, Zugänge
• Auswirkung auf Grundfläche, Höhe und Dimension der Baukörper
• Lage der Baukörper auf dem Gelände
• Notwendige Unterschreitung der Hochhausrichtlinie
• Höhenverlauf des Gebäudeensembles

Aus diesem Abwägungsprozess sind folgende drei Varianten entstanden:

Die Pläne und die Aufstellung der Vor- und Nachteile sind als Anlage 1 beigefügt.

Empfehlung des Architekturbüros Hirner und Riehl und der Verwaltung

Das Architekturbüro Hirner und Riehl hat die drei Varianten erarbeitet und bei einem internen Gespräch mit Herrn Landrat Dr. Bläse vorgestellt. Das Büro Hirner und Riehl und die Verwaltung empfehlen übereinstimmend die Definition der Variante 3 als Grundlage für den weiteren Planungsprozess.

Mit der nordwestlich beginnenden Bebauung (Variante 3) wäre der Auftakt zum Zweiten Verwaltungsstandort vom Hauptstandort in der Stuttgarter Straße 41 kommend gesetzt und es würde sich dadurch eine Adressbildung ergeben.

Zur Wilhelm-Merz-Straße würde sich in der Mitte des Union-Geländes ein schlüssiger Vorplatz und Eingangsbereich bilden, selbst wenn der dritte Baukörper zunächst nicht realisiert wird. Die entstehende Freifläche zwischen Verwaltungsgebäude und geplantem Parkhaus kann als attraktive halböffentliche Rückzugsfläche für Bedienstete, Besucher und die Öffentlichkeit naturnah gestaltet und gleichzeitig die dortige spätere Bebauung gesichert werden.

Die Zugänglichkeit zum dann renaturierten Kocher wäre mit der Freifläche in der Geländemitte ebenfalls besser möglich. Für die Variante 3 spricht gegenüber der Variante 1 die bessere Raumbildung rund um das ehemalige Dampfkesselhaus.

Ein weiterer Vorteil der Freifläche zwischen Verwaltungsgebäude und Parkhaus besteht darin, dass hinsichtlich der später möglichen Erweiterung eine größere Flexibilität besteht. So könnte neben dem dritten Baukörper auch eine Erweiterung oder ein Anbau an den mittleren Baukörper überlegt werden. Sofern das Parkhaus zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr benötigt wird, da beispielsweise ein anderes Parkhaus im Quartier oder alternative Mobilitätskonzepte entstehen, so würde sich mit der temporären Freifläche ein großer Gestaltungsspielraum für eine mögliche Erweiterung des Zweiten Verwaltungsstandortes ergeben. Selbst für den Fall, dass die Landkreisverwaltung die Freifläche in der Zukunft nicht mehr benötigt, wäre diese weitaus besser zu vermarkten.

Die weitaus größere Flexibilität hinsichtlich der später möglichen Bebauung oder Umgestaltung wäre in Variante 2 (Freifläche zunächst beim Dampfkesselhaus) nicht möglich.

Die Verwaltung empfiehlt deshalb in Übereinstimmung mit dem Architekturbüro Hirner und Riehl die Definition der Variante 3 als Grundlage für den weiteren Planungsprozess.

Bebauungsplanverfahren „Union-Areal“

Der Gemeinderat der Stadt Aalen hat am 25.03.2021 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Union-Areal“ gefasst. Der Geltungsbereich umfasst neben dem Union-Gelände auch das angrenzende ehemalige Mühlich-Areal, welches im Eigentum der Essinger Wohnbau steht. Gemeinsam mit dem Kooperationspartner DRK-Kreisverband Aalen e.V. plant die Essinger Wohnbau die Errichtung eines Seniorenzentrums für 90 Bewohnerinnen und Bewohner. Es fanden bereits mehrere Gespräche mit der Essinger Wohnbau und der Stadtverwaltung Aalen zur Abstimmung der Grundzüge der geplanten Bebauungen statt.

Die Stadtverwaltung Aalen hat zugesagt, dass sich die Festsetzungen des Bebauungsplans am Hochbauentwurf des Zweiten Verwaltungsstandorts orientieren. Die Festlegungen im Bebauungsplan „Union-Areal“ sollten der Landkreisverwaltung und dem Kreistag eine gewisse Flexibilität für die finale Planung ermöglichen.

Für das in Variante 3 beschriebene fünfgeschossige Gebäude (Erdgeschoss plus vier Obergeschosse) ergibt sich nach Berechnungen des Büros Hirner und Riehl eine Gebäudehöhe von maximal 23,0 m und für das mittlere sechsgeschossige Gebäude (Erdgeschoss plus fünf Obergeschosse) eine Höhe von maximal 26,5 m. In diese Höhenangaben wurden sicherheitshalber Zuschläge für die Haustechnik (z.B. Dimension der Lüftungskanäle) einkalkuliert, sodass die in der Vorplanung sich ergebenden tatsächlichen Gebäudehöhen auch geringer ausfallen können.

Nach der Beschlussfassung des Kreistags über die Lage der Baukörper und deren Höhen und Dimensionierung wird die Kreisverwaltung mit diesen Vorstellungen auf die Stadtverwaltung zugehen, um den bestehenden Bebauungsplanentwurf möglichst bis Herbst 2021 abstimmen und dem Gemeinderat zum Beschluss empfehlen zu können.

Weiterer Planungsprozess und Grobterminplan

Mit der Definition der Lage, Höhe und Dimension der Baukörper kann der Planungsprozess fortgesetzt und im Bauausschuss am 27.09.2021 ein Zwischenbericht zur Vorentwurfsplanung abgegeben werden. Zeitgleich sollen erste Entscheidungen zur Materialität und Qualität der Innenräume, der Fassade und zum Energiekonzept getroffen werden.

Der Abschluss der Vorentwurfsplanung inklusive Vorlage und Diskussion der Kostenschätzung ist für den Zeitraum Februar 2022 vorgesehen. Darauf aufbauend könnte die Entwurfsplanung inklusive Kostenberechnung als Grundlage für einen Baufreigabebeschluss des Kreistags bis Mai 2022 vorgelegt werden. Nach Genehmigungs- und Ausführungsplanung könnte im November 2022 die Ausschreibung für die Baugrube und der Beginn der Bauarbeiten im April 2023 erfolgen. Mit einer Fertigstellung wäre dann bis Jahresende 2026 zu rechnen. Der Grobterminplan ist als Anlage 2 beigefügt.

Exkurs: Erste Überlegungen zur Dimensionierung des Parkhauses

Das Parkhaus auf dem Union-Gelände soll die rund 170 baurechtlich notwendigen Stellplätze nachweisen und darüber hinaus den Stellplatzbedarf des Zweiten Verwaltungsstandorts (Bedienstete, Besucher) decken. Außerdem soll es als „Quartiersparkhaus“ auch weiteren Akteuren im Gebiet Aalen-Süd zur Anmietung von Dauerstellplätzen zur Verfügung stehen. Die Verwaltung wird für den Bauausschuss am 27.09.2021 eine Konzeptstudie zum geplanten Parkhaus erarbeiten.

Für die Dimensionierung des Parkhauses werden die Festlegungen im Bebauungsplan letztendlich maßgebend sein.

Die Verwaltung hat dazu Varianten mit kleiner und großer Grundfläche untersucht. Die zur Wilhelm-Merz-Straße gelegene Seite wäre bei beiden Varianten 32,90 m breit, die kleine Variante wäre 44,00 m tief und die große Variante wäre 49,40 m tief.

Vor dem Hintergrund, dass in den zunächst zwei Baukörpern insgesamt 473 PC-Arbeitsplätze untergebracht werden und in einem später möglichen dritten Baukörper weitere 200 PC-Arbeitsplätze hinzukommen könnten, wäre aus Sicht der Verwaltung eine Stellplatzzahl von 350 anzustreben. Die Festlegungen im Bebauungsplan zur Parkhaushöhe sollten für die Landkreisverwaltung eine gewisse Flexibilität für die letztendliche Gestaltung ermöglichen.

Skizze des Parkhauses (große Grundfläche mit 49,40 m x 32,90 m)

Die größere Grundfläche mit 49,40 m x 32,90 m ist aus Sicht der Verwaltung verträglich auf dem Union-Gelände unterzubringen. Mit einem Abstand von rund 8 m zur Wilhelm-Merz-Straße und einer Tiefe des Parkhauses von 49,40 m verbleiben noch rund 5 m Abstand zum Gewässerrandstreifen des Kochers. Das Kocherufer wäre rund 14 m vom Parkhaus entfernt.

Die Verwaltung empfiehlt deshalb mit einer maximalen Parkhaushöhe von 19,25 m für das Bebauungsplanverfahren auf die Stadtverwaltung Aalen zuzugehen.

Finanzierung und Folgekosten

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Anlagen

Anlage 1 Darstellung der drei Varianten zur Lage der Baukörper

Anlage 2 Grobterminplan für die Realisierung des Zweiten Verwaltungsstandortes

Sichtvermerke

gez. Bihr, Geschäftsbereichsleiter

gez. Wolf, Dezernat I

gez. Kurz, Dezernat II

gez. Dr. Bläse, Landrat