Antrag der Verwaltung

Der Bauausschuss für den Neubau eines Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal hat in seiner Sitzung am 22.02.2021 dem Ausschuss für Bildung und Finanzen bzw. dem Kreistag einstimmig empfohlen:

1. Das Raumprogramm für den Neubau des Zweiten Verwaltungsstandorts wird mit einer Anzahl von 473 PC-Arbeitsplätzen (davon 30 PC-Arbeitsplätze zunächst zur Vermietung an Dritte und späteren Eigennutzung) genehmigt und beschlossen.

2. Die Planungsgemeinschaft aus dem Objektplaner Büro Hirner und Riehl und den Fachplanern wird stufenweise zunächst bis Leistungsphase 3 HOAI als Grundlage für einen Baufreigabebeschluss des Kreistags mit einer veränderten Planung des Neubaus des Zweiten Verwaltungsstandorts mit zwei Gebäuden beauftragt. Die Planung beinhaltet neben den Büro- und Nebenflächen eine Teilunterkellerung für die Gebäudetechnikzentralen und die Laborräume des Veterinärwesens.

3. Für die veränderte Planung mit zwei Gebäuden wird ein Kostenrahmen von 49,8 Mio. € für den Hochbau ohne Außenanlagen und ohne Parkhaus definiert. Die derzeitige Grobkostenschätzung nach DIN 276 in Höhe von 58.641.759 € (Vgl. Gesamtprojektkosten S. 8, ohne Parkhaus) ist um die Positionen Unvorhergesehenes und mögliche Preissteigerungen in Höhe von insgesamt rund 5 Mio. € zu ergänzen. Für ein zu erstellendes Parkhaus mit voraussichtlichen Kosten von 26.000 € je Stellplatz ist die konkrete Größe bzw. die Anzahl der Stellplätze noch zu definieren.

4. Zur Unterbringung der baurechtlich nachzuweisenden Stellplätze wird die Verwaltung mit der Ausarbeitung einer Konzeptstudie zu einem Parkhaus, das südöstlich an das Nachbargrundstück angrenzen soll, beauftragt. In der Konzeptstudie werden verschiedene Parkhaus- und Fassadensysteme dargestellt und die Investitions- und Betriebskosten sowie Finanzierungsmodelle vorgestellt. Die Konzeptstudie soll auch die ursprünglich im Wettbewerbsverfahren angedachte Parkierungslösung für das Gesamtgebiet mit rund 450 Stellplätzen sowie eine betriebswirtschaftliche Komponente berücksichtigen.

5. Die sinnvollerweise direkt und oberirdisch am neuen Dienstleistungszentrum anzuordnenden Stellplätze (Kunden und Besucher, behindertengerechte Stellplätze sowie Fahrradabstellplätze und ÖPNV-Anschluss) werden im Zuge der Außenanlagenplanung berücksichtigt.

6. Die Baukonstruktionsart erfolgt in der im Wettbewerb und im weiteren Planungs- und Diskussionsverlauf vom Objektplaner Büro Hirner und Riehl empfohlenen Holz-Hybridbauweise.

7. Zur Gestaltung der Fassade (Materialität, Optik, Einbeziehung in Lüftungs- und Energiekonzeption) werden im weiteren Planungsverlauf dem Bauausschuss Varianten zur Beratung und Entscheidung vorgelegt. Angestrebt wird ein möglichst CO2-neutrales Gesamtkonzept für den laufenden Betrieb.

8. Für das gesamte soziale Dienstleistungszentrum wird aus Gründen der Barrierefreiheit eine einheitliche Erdgeschossfußbodenhöhe festgelegt.

9. Die Vergabe der Fachplanung für die Außenanlagen des Zweiten Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal erfolgt an das Büro Steinbacher-Consult Ingenieurgesellschaft (Neusäß). Die Beauftragung erfolgt zunächst für die Leistungsphasen 1-3 HOAI als Grundlage für einen Baufreigabebeschluss des Kreistags.

10. Bei der Planung der Außenanlagen werden die städtebaulich angestrebte Durchlässigkeit des Union-Areals und die Barrierefreiheit berücksichtigt.

11. Die Landkreisverwaltung wird beauftragt, dass die Bauherrenfunktion organisatorisch analog der Generalsanierung des Berufsschulzentrums Schwäbisch Gmünd mit kreiseigenem Personal erfolgt.

Sachverhalt/Begründung

Der Kreistag hat nach dem im Jahr 2018 durchgeführten Ideen- und Realisierungswettbewerb „Aalen-Süd/Union-Areal“ im März 2019 die Entscheidung des Preisgerichts bestätigt und den Objektplaner Hirner und Riehl mit der Erarbeitung der Entwurfsplanung (Abschluss Leistungsphase 3 HOAI als Grundlage für einen Baufreigabebeschluss) beauftragt. Im zweiten Halbjahr 2019 wurden die notwendigen Fachplanerauswahlverfahren durchgeführt und die Fachplanerleistungen im Dezember 2019 durch den Kreistag vergeben. Der Planungsprozess startete im Rahmen eines Auftaktgesprächs im Februar 2020 mit dem Architekturbüro Hirner und Riehl und den Fachplanern.

Nachdem die erste Sitzung des für den Neubau gegründeten Bauausschusses im Frühjahr 2020 wegen der Corona-Pandemie abgesagt werden musste, hat sich der Bauausschuss am 15.06.2020 mit verschiedenen Grundsatzfragen der Planung (Parkierungslösung, Anzahl Stellplätze, Bauweise, Fassade, Vorbildcharakter, Ökonomie und Ökologie) beschäftigt. Die Verwaltung wurde mit einer detaillierten planerischen und kostentechnischen Untersuchung der drei Varianten eingeschossige Tiefgarage, zweigeschossige Tiefgarage und Teilunterkellerung beauftragt.

In der Folge wurden durch das Ingenieurbüro BFI Zeiser (Ellwangen) die geologischen Untergrundverhältnisse durch Probebohrungen erkundet und ausgewertet. Zusammen mit dem Tragwerksplaner Büro Krebs und Kiefer (Karlsruhe) und den weiteren Fachplanern hat das Architekturbüro Hirner und Riehl die Untersuchungsergebnisse und Planungen zusammengeführt und Anfang September 2020 dem Geschäftsbereich Hochbau und

Gebäudewirtschaft präsentiert. Die Ergebnisse wurden anschließend durch Herrn Landrat

Dr. Bläse im Oktober 2020 im Ältestenrat vorgestellt.

In der nicht-öffentlichen Sitzung des Bauausschusses am 10.11.2020 hat sich das Gremium sehr intensiv mit dem Planungsstand und dem Kostenbudget des Zweiten Verwaltungsstandorts beschäftigt. Insbesondere eine Tiefgarage, die sich durch die Nähe zum Kocher und die Auftriebsthematik verteuert, wurde kritisch diskutiert.

Am 08.12.2020 wurde in einer öffentlichen gemeinsamen Sitzung des Bauausschusses und des Ausschusses für Bildung und Finanzen der Planungsstand und die Kostenobergrenze für das Gesamtprojekt Zweiter Verwaltungsstandort inklusive eingeschossiger Tiefgarage dargestellt und vorberaten. Auf Grund von weiteren Fragen zur Dimension des Neubauvorhabens hat Herr Landrat Dr. Bläse in Abstimmung mit den Fraktionen die Beschlussfassung über die wesentlichen Planungsgrundlagen von der Tagesordnung der Kreistagssitzung am 15.12.2020 genommen, um zur Klärung der Fragen einen Planungsworkshop durchzuführen.

Dieser Planungsworkshop, zu dem die Fraktionsvorsitzenden und Sprecherinnen und Sprecher des Bauausschusses eingeladen waren, fand am 07.01.2021 unter Beteiligung des Büros Hirner und Riehl statt. Als Ergebnis dieses Gesprächs wurde festgehalten, dass die Fraktionen weit überwiegend zum Neubauvorhaben des „Sozial-Landratsamts“ auf dem Union-Areal stehen, jedoch hinsichtlich des Projektumfangs und der Kosten noch Einsparpotential gesehen wird.

Dem Arbeitsauftrag aus den Vorberatungen im Bauausschuss, der Beratung im Planungsworkshop am 07.01.2021 sowie der Abstimmung im Ältestenrat am 01.02.2021  folgend, schlägt die Verwaltung zum weiteren Vorgehen vor, dass eine veränderte Planung zur Ausführung kommt:

• Reduzierung der Anzahl der Baukörper von drei auf zwei

• Gleichzeitig soll anstelle einer eingeschossigen Tiefgarage ein Parkhaus realisiert werden. Die Anzahl der in einem möglichen Parkhaus unterzubringenden Stellplätze für Bedienstete der Kreisverwaltung ist im weiteren Prozess noch zu erörtern
   
• Das Raumprogramm soll weiterhin 473 PC-Arbeitsplätze, wovon zunächst 30 an Dritte vermietet werden sollen, umfassen

• Berücksichtigung von Fahrradstellplätzen und einer ÖPNV-Anbindung

Nachfolgend werden die wichtigsten Planungsgrundlagen im Einzelnen erläutert:

1. Raumprogramm

Die Landkreisverwaltung hat sich sehr intensiv mit dem Raumprogramm des „Sozial-Landratsamts“ und der Notwendigkeit der 473 PC-Arbeitsplätze beschäftigt und den Gremien berichtet (vergleiche ausführlich die Sitzungsvorlage Nr. 261/2020, Gemeinsame Sitzung Bauausschuss und Ausschuss für Bildung und Finanzen am 08.12.2020).

Das Raumprogramm umfasst 473 PC-Arbeitsplätze, die im Wesentlichen aus dem Sozialdezernat sowie dem Geschäftsbereich Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung sowie dem Kreismedienzentrum (Standort Aalen) bestehen (vergleiche Anlagen 1-3). Enthalten sind 30 Arbeitsplätze, die zunächst an Dritte vermietet werden sollen und für eine spätere Eigennutzung zur Verfügung stehen.

Der Zweite Verwaltungsstandort wird jeweils rund zur Hälfte durch Umzüge aus dem Ostalbkreishaus (226 Arbeitsplätze) und den vier Dienststellen (208 Arbeitsplätze) im Aalener Stadtgebiet (Quadrat I und III in der Gartenstraße, Gebäude Arbeitsagentur und Jobcenter in der Hopfenstraße) belegt. Das Raumprogramm umfasst insgesamt 473 PC-Arbeitsplätze, wovon 30 zunächst zur Vermietung vorgesehen sind (vgl. Anlage 1).

Entlastung des Hauptstandortes in der Stuttgarter Straße 41 in Aalen

Das Ostalbkreishaus verfügt aktuell über 527 Büroarbeitsplätze, sechs Besprechungszimmer und drei Schulungsräume. Die tägliche Erfahrung zeigt, dass der Bedarf an Besprechungsräumen sehr groß ist und mit Bezug des Neubaus mindestens zwei Doppelbüros zu weiteren Besprechungszimmern umfunktioniert werden sollten.

Zudem wird dringend ein Sozialraum für Auszubildende benötigt. Hierdurch wird sich die Kapazität auf 520 Arbeitsplätze reduzieren. Eine erneute Einrichtung von Fraktionszimmern für den Kreistag käme ggf. weiter reduzierend dazu.

Momentan stehen der o.g. Kapazität an Büroarbeitsplätzen im Ostalbkreishaus 611 Mitarbeiter gegenüber. Dies unterstreicht die bereits erwähnte Raumnot.

Im Sozial- und Jugendhilfebereich ergeben sich durch das beengte Arbeitsplatzangebot für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter immer wieder Herausforderungen.

Überprüfung vorhandener Raumkapazitäten

Im Planungsworkshop am 07.01.2021 haben die Fraktionen noch einmal gebeten, zu überprüfen, ob weitere Abstriche vom Raumprogramm möglich sind. Eine Überprüfung hat ergeben, dass derzeit nur wenig Spielraum dafür besteht, Arbeitsplätze von Aalen in einen anderen Ort zu verlagern. In den Standorten Bopfingen und Ellwangen sind in allen Verwaltungsgebäuden keine Raumreserven vorhanden. Mittelfristig besteht hierzu allenfalls die Möglichkeit in Schwäbisch Gmünd. Dort sind in der landkreiseigenen Dienstelle Hardt Räume, welche bis zur Evaluierung der Verwaltungsreform vom Staatlichen Schulamt genutzt wurden, an die Pädagogische Hochschule (PH) Schwäbisch Gmünd vermietet. Im Falle eines Auszugs der PH könnten dort gut 40 Arbeitsplätze verortet werden. Nach dem Auszug der PH sollen daher die bislang vermieteten Räume wieder selbst genutzt werden. Dadurch ergeben sich Möglichkeiten, Arbeitsplätze von Aalen nach Schwäbisch Gmünd zu verlegen. Hieraus können sich weitere Raumreserven für Aalen ergeben, die vermietet werden können.

Möglicher Einfluss von Heimarbeit und mobiler Arbeit auf das Raumprogramm

Bei Bezug des Neubaus auf dem Union-Areal werden umfassende Umzüge von Arbeitsplätzen erfolgen. In den Neubau werden sowohl Arbeitsplätze aus dem Ostalbkreishaus wie auch aus den angemieteten Dienststellen umziehen. In das Ostalbkreishaus ziehen die Arbeitsplätze aus den bisherigen Außenstellen in Aalen ein.

Die anstehende Verlagerung von Arbeitsplätzen und die sich daraus Stand heute ergebende Arbeitsplatzbilanz ist der schematischen Darstellung in Anlage 2 zu entnehmen.

Die Aufteilung der Geschäftsbereiche und Funktionseinheiten auf die Gebäude Ostalbkreishaus und Neubau auf dem Union-Areal ist in der Anlage 3 aufgeführt.

Danach werden 226 MA aus dem Ostalbkreishaus und gleichzeitig von den angemieteten Außenstellen 208 MA, somit insgesamt 434 MA in den Neubau wechseln. Von den Außenstellen werden 156 ins Ostalbkreishaus einziehen. Im Saldo werden dann im Ostalbkreishaus der Kapazität von 520 Arbeitsplätzen anstelle dem bisherigen Stand von 611 künftig 541 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gegenüberstehen. Durch die Mehrfachnutzung von Arbeitsplätzen aufgrund von Teilzeitbeschäftigungen würde danach im

Ostalbkreishaus noch ein Puffer von 8 Doppelzimmern und 4 Einzelzimmern, somit von 20 Arbeitsplätzen (entspricht einer Quote von 3,8 %) verbleiben.

In diesem Kontext wird immer wieder die Frage aufgeworfen, inwieweit das mobile Arbeiten oder Heimarbeit dazu führen, dass Arbeitsplätze und damit auch Raumressourcen eingespart werden können. Darüber gibt es derzeit keine genauen Erkenntnisse und auch in der Fachwelt gibt es dazu sehr unterschiedliche Auffassungen. Fakt ist, dass auch bei Heimarbeit beim Arbeitgeber Präsenzzeiten erforderlich sind, um den Kontakt zu Kolleginnen und Kollegen und zu den Vorgesetzten wie auch die soziale Bindung zum Arbeitgeber aufrechtzuerhalten. Zudem steht gerade im sozialen Bereich die persönliche und vertrauliche Beratung von Bürgern und Hilfesuchenden im Vordergrund. Hier scheidet die Hilfeleistung per Videokonferenz oder Telefonanruf aus. Dies wurde auch in den Stellungnahmen der Fraktionen zum Kreishaushalt 2021 zum Ausdruck gebracht.

Weiter zeigt die Erfahrung der vergangenen Jahre und insbesondere der jüngeren Vergangenheit, dass gerade im Sozialbereich durch Bund und Land immer mehr Aufgaben auf die kommunale Ebene verlagert werden.

Und ein weiterer Aspekt sollte berücksichtigt werden. Die demografische Entwicklung wird in den nächsten 10 Jahren bei der Landkreisverwaltung zu einer rund doppelt so hohen Altersfluktuation führen wie in der Vergangenheit. Der Anteil an Frauen in der Verwaltung ist stetig gestiegen und im sozialpädagogischen Bereich wie auch insbesondere im Bereich des gehobenen Verwaltungsdienstes ist die Frauenquote sehr hoch. Die Frauenquote bei den Absolventen im gehobenen Verwaltungsdienst liegt schon seit mehr

als 10 Jahren deutlich über 70 %. Dies bedingt, dass im Laufe der Jahre der Anteil an Teilzeitkräften steigt und daraus resultierend zunehmend auch der Fall eintritt, dass für eine Stelle zwei Arbeitsplätze bereitgestellt werden müssen. Insofern werden die positiven Effekte durch die Digitalisierung durch die vorgenannten Einflüsse konterkariert.

Ausgehend von den Anregungen im Planungsworkshop am 07.01.2021 hat die Verwaltung die mögliche Einsparung von Raumbedarf durch Digitalisierungseffekte nochmals näher untersucht. Danach geht die Verwaltung von einem Einsparpotenzial von 5 % der Arbeitsplätze aus. Der durch diesen Effekt bis zum Bau des zweiten Verwaltungsstandorts zusätzlich sich ergebende Puffer von rund 50 Arbeitsplätzen könnte zur Refinanzierung des Gebäudes verwendet werden, in dem die Freiflächen an Dritte vermietet werden.

2. Veränderte Planung und Reduzierung von drei auf zwei Baukörper

Der Kreistag hat nach dem durchgeführten Ideen- und Realisierungswettbewerb „Aalen-Süd/Union-Areal“ am 12.03.2019 den Objektplaner Hirner und Riehl als ersten Preisträger des mit der Planung für den Zweiten Verwaltungsstandort beauftragt. Der Wettbewerbsbeitrag beinhaltete drei Gebäude, die über einen Verbindungsbau im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss miteinander verbunden sind. Im Wettbewerb skizzierte das Büro Hirner und Riehl eine zweigeschossige Tiefgarage als Lösung für die im Wettbewerbsgebiet insgesamt unterzubringenden Stellplätze.

Wie vorgenannt schon erläutert, besteht aufgrund der im Planungsworkshop am 07.01.2021 erfolgten Beratungen Konsens darüber, dass an Stelle der drei Baukörper des Wettbewerbsbeitrags nur noch zwei Baukörper bei gleichbleibendem Raumprogramm geplant werden sollen und anstelle einer eingeschossigen Tiefgarage ein Parkhaus realisiert wird. Das Büro Hirner und Riehl und die Fachplaner haben sich zu dieser veränderten Planung bereiterklärt.

3. Darstellung der „verlorenen Planungskosten“ und Definition einer Kostenobergrenze

Der Bitte des Kreistags entsprechend, hat die Verwaltung in Abstimmung mit dem Architekturbüro Hirner und Riehl sowie den Fachplanern die Kosten ermittelt, welche im Falle der Neuplanung wertlos sind. Die „verlorenen Planungskosten“ beinhalten Planungen und Untersuchungen, die im weiteren Prozess mit einer veränderten Planung von nur zwei Gebäuden und dem Verzicht auf die Tiefgarage nicht mehr verwendet werden können. Dieser Aufwand beträgt 445.000 Euro.

Definition einer Kostenobergrenze für die veränderte Planung

Ausgehend vom aktuellen Raumprogramm mit 473 Arbeitsplätzen und Erfahrungswerten (andere vergleichbare Bauprojekte / Verwaltungsgebäude) und Kostenkennwerten (Baukostenindex BKI) wurde im Bauausschuss am 10.11.2020 die Frage des Gesamtkostenvolumens intensiv diskutiert. Im Planungsworkshop mit Vertreterinnen und Vertretern der Fraktionen am 07.01.2021 wurden Einsparpotentiale diskutiert, die sich vor allem durch den Verzicht auf eine Tiefgarage ergeben.

Für den weiteren Planungsprozess ist es von elementarer Bedeutung, dass eine einzuhaltende absolute Kostenobergrenze definiert wird. Mit dieser wird ausgeschlossen, dass sich die Kosten des Zweiten Verwaltungsstandorts Schritt für Schritt über die Definition von Wünschen (Vorbildcharakter, Innovation, Qualität von Materialien) erhöhen.

Nach Abstimmung der Verwaltung mit dem Büro Hirner und Riehl wird für den Hochbau mit den nunmehr zwei Gebäudeteilen folgende Kostenobergrenze vorgeschlagen:

Die Verwaltung empfiehlt die Kostenobergrenze für die veränderte Planung des Zweiten Verwaltungsstandorts auf 49,8 Mio. € festzulegen. Dieses Kostenbudget beinhaltet die Holz-Hybridbauweise, die im Wettbewerb vorgeschlagen wurde. Sofern der Verwaltungsneubau in konventioneller Bauweise ausgeführt werden soll, so würden sich die Baukosten um rund 600.000 € verringern.

Nicht enthalten sind die Kosten der Außenanlagen, die auf Grund von Richtwerten von der Verwaltung auf 2.000.000 € geschätzt werden, wozu noch 410.000 € Honorar für den Freianlagenplaner kämen. Mit der Aufnahme der Freianlagenplanung und der Definition der Lage und Anzahl von oberirdischen Parkplatzflächen können dann in Abhängigkeit von den konkreten Gestaltungsideen genauere Aussagen zum Kostenvolumen der Außenanlagen getroffen werden.

Die veränderte Planung beinhaltet zwei Gebäudeteile, eine Teilunterkellerung zur Unterbringung der Gebäudetechnikzentralen und der Laborräume des Veterinärwesens sowie eine Raumreserve von 30 Arbeitsplätzen, die zunächst an Dritte vermietet werden soll. Hinzu kommen die Kosten für das Parkhaus anstelle einer Tiefgarage. Basierend auf den Erfahrungswerten der zuletzt realisierten Parkhäuser am Ostalb-Klinikum in Aalen und der St. Anna-Virngrund-Klinik in Ellwangen ist von einmaligen Investitionskosten von rund 26.000 € je Stellplatz (brutto) auszugehen. Bei der Realisierung eines Parkhauses mit 162 Stellplätzen würden sich so Investitionskosten von 4,2 Mio. € (brutto) ergeben.

Das dargestellte Kostenbudget enthält keinen Ansatz für Unvorhergesehenes oder für besondere Innovationen wie stromerzeugende Fassadenelemente und keinen Ansatz für eine mögliche Preissteigerung bis zum Ausführungszeitpunkt. Erst mit der Vorlage der Kostenschätzung und der Definition von Qualität und Materialität sowie Festlegungen zum Energiekonzept können genauere Kostenaussagen getroffen werden.

Vergleich der verschiedenen Alternativen

Die bis Dezember 2020 favorisierte Planungsvariante mit drei Gebäuden sowie eingeschossiger Tiefgarage mit 162 Stellplätzen beläuft sich in der Basisvariante mit 473 PC-Arbeitsplätzen auf 60.050.000 €.

Bei einer Reduzierung von drei auf zwei Gebäude - bei sonst gleichbleibendem Raumprogramm mit 473 PC-Arbeitsplätzen - ergeben sich Kosten von 50.256.759 € für das Verwaltungsgebäude mit Teilunterkellerung. Zur Vergleichbarkeit der beiden Alternativen werden die Kosten der verlorenen Planung (445.000 €) hinzugerechnet.

Nachfolgend werden die zwei Lösungswege hinsichtlich ihrer Kosten gegenübergestellt:

Bei einer Reduzierung des Ensembles auf zwei Gebäude und dem Verzicht auf die Tiefgarage ergeben sich ohne Außenanlagen für den Hochbau Kosten von 49,8 Mio. €.

Unter Berücksichtigung der verlorenen Planung (445.000 €) betragen die Kosten des Hochbaus mit Teilunterkellerung 50.256.759 €.

Wenn zur Vergleichbarkeit der beiden Alternativen ein Parkhaus mit 162 Stellplätzen (Kapazität wie Tiefgarage) hinzugerechnet wird, liegen die Gesamtkosten der bisherigen Planung bei 60.050.000 € und der veränderten reduzierten Planung bei 54.456.759 €.

Die Einsparung gegenüber der bisherigen Planung würde somit 5.593.241 € betragen.

Es ist angedacht, dass das Parkhaus nicht durch den Landkreis sondern vielmehr durch eine kreiseigene oder dem Ostalbkreis nahestehende Gesellschaft erstellt wird.

4. Erstellung einer Konzeptstudie für ein Parkhaus auf dem Union-Areal

Ausgehend von den vorhandenen Büroraumflächen sind rund 170 Stellplätze baurechtlich nachzuweisen. Durch den Verzicht auf die Tiefgarage wurden Überlegungen angestellt, dass eine kreiseigene oder dem Kreis nahestehende Gesellschaft ein Parkhaus auf dem Union-Areal errichten könnte. In diesem Parkhaus könnten über die Bediensteten der Verwaltung hinaus auch andere Interessenten aus dem Gebiet Aalen-Süd Stellplätze anmieten.

Die Verwaltung empfiehlt, dass sie aus den Erfahrungen der an den Kliniken des Ostalbkreises realisierten Parkhäusern in einer Vorlage über Gestaltungsmöglichkeiten berichtet und Modelle zur Finanzierung und zum Betrieb vorstellt. Denkbar zur Realisierung eines Parkhauses ist dabei auch die Errichtung eines System-Parkhauses.

5. Anordnung von Besucherstellplätzen im Zuge der Außenanlagenplanung

Die Verwaltung empfiehlt, dass für die sinnvollerweise direkt am neuen Dienstleistungszentrum anzuordnenden Besucherstellplätze und Kurzzeitparkzonen im Zuge der anstehenden Außenanlagenplanung Vorschläge erarbeitet und im weiteren Planungsprozess im Bauausschuss zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt werden.

6. Beratung über Bauweise und Baukonstruktionsart

Die vom Objektplaner Büro Hirner und Riehl im Wettbewerb 2018 gewählte Baukonstruktionsart der Holz-Hybridbauweise wird von der Verwaltung und vom Bauausschuss weiterhin als nachhaltiger und qualitativ wertvoller Ansatz begrüßt. Die Mehrkosten gegenüber einer konventionellen Bauweise betragen rund 600.000 €.

Für den weiteren Planungsprozess wird deshalb die Holz-Hybridbauweise als Planungsfestlegung vorgeschlagen. Eine Darstellung der Besonderheiten der Holzhybridbauweise ist als Anlage 5 beigefügt.

7. Beratung über Fassadengestaltung und Fassadentypus

Die Gestaltung der Fassade prägt in hohem Maße das Erscheinungsbild eines Gebäudes und den ersten Eindruck.

Im weiteren Planungsprozess werden dem Bauausschuss Varianten zur Fassadengestaltung zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt. Dabei sollen auch die Unterschiede zwischen Pfosten-Riegel-Fassade und Lochfassade und die Auswirkungen auf die flexible Gestaltungsmöglichkeit der Innenräume dargestellt werden.

Denkbar ist auch eine Besichtigungsfahrt oder Vorstellung von bereits realisierten Bürogebäuden.

8. Festlegung eines einheitlichen Erdgeschossniveaus

Der Wettbewerbsentwurf des Büros Hirner und Riehl aus dem Jahr 2018 beinhaltete aus optischen Gründen eine Terrassierung der ursprünglich drei Gebäudeteile des geplanten Neubaus auf dem UNION-Areal mit unterschiedlichen Erdgeschossfußbodenhöhen. Die drei Gebäude wären sozusagen dem zur Stadtmitte absinkenden Niveau der Wilhelm-Merz-Straße hin gefolgt. Der Höhenunterschied über die gesamte Gebäudelänge beträgt 1,20 Meter und wäre mit innenliegenden Rampen bzw. schiefen Ebenen mit Zwischenpodesten auszugleichen. Diese abgestufte Anordnung der drei Baukörper würde aus Sicht der Architekten Hirner und Riehl verhindern, dass das gesamte Gebäude den Bürgerinnen und Bürgern wie auf einem Sockel erscheint.

In einem Gespräch mit den Architekten im Mai 2020 sowie bei der Sitzung des Bauausschusses am 15.06.2020 kam man zu dem Ergebnis, dass das gesamte Erdgeschossniveau in einem „Sozial-Landratsamt“ einheitlich und barrierefrei sein sollte und deshalb innenliegende Rampen vermieden werden. Der möglicherweise entstehende optische Nachteil im Außenbereich kann durch das Herunterziehen der Fassade bis zum Bodenniveau ausgeglichen werden. Zudem erscheint ein Höhenunterschied von 1,20 Metern auf die gesamte Gebäudelänge optisch von außen kaum wahrnehmbar.

Daher wurde im Bauausschuss am 10.11.2020 die Empfehlung ausgesprochen, dass für das gesamte soziale Dienstleistungszentrum auf dem ehemaligen Union-Areal sowohl im Inneren des Gebäudes wie auch in den Außenanlagen und Zuwegungen die größtmögliche Barrierefreiheit definiert wird.

Auch für die veränderte Planung mit zwei Gebäuden sollte aus Sicht der Verwaltung ein einheitliches und barrierefreies Erdgeschossniveau festgelegt werden.

9. Vergabe der Fachplanung für die Außenanlagen

Der Kreistag hat am 28.07.2020 die Verwaltung mit der Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens für die Ermittlung eines Fachplaners für die Außenanlagen des neuen Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal (Wilhelm-Merz-Straße 20, Aalen) beauftragt.

Nach einer Abstimmung zwischen dem Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft und dem für die Renaturierung des Kochers federführenden Tiefbauamt der Stadtverwaltung wurde vorgeschlagen, dass ein gemeinsames Fachplanerauswahlverfahren durchgeführt werden könnte. Nach hausinterner Freigabe wurde das gemeinsame Auswahlverfahren in die Wege geleitet und mit der Stadtverwaltung abgestimmt.

Der Vorteil eines gemeinsamen Fachplaners für die Außenanlagen des Verwaltungsneubaus und die Ufergestaltung des Kochers besteht darin, dass es zu keinem zusätzlichen Abstimmungsaufwand zwischen zwei möglicherweise unterschiedlichen Planungsansätzen kommt und stattdessen Synergieeffekte genutzt werden können. In der Sitzung des Bauausschusses am 10.11.2020 informierte Herr Landrat Dr. Bläse über das gemeinsame Verfahren.

Die Planung erfolgt sozusagen aus einem Guss und berücksichtigt sowohl die Interessen des Ostalbkreises (Aufenthaltsqualität für Bedienstete, Kunden und Besucher des „Sozial-Landratsamts“) wie auch der Stadt Aalen (Renaturierung, Naturschutz, Aufenthaltsqualität für Bürgerinnen und Bürger und Erlebbarkeit des Kochers), ohne dass es zu möglichen Schnittstellenproblemen kommt. Bei der Beratung im Bauausschuss herrschte Einigkeit darüber, dass bei den Außenanlagen die Aspekte Barrierefreiheit, Durchlässigkeit des gesamten ehemaligen Union-Areals und Aufenthaltsqualität bzw. Erlebbarkeit des Kochers im Vordergrund stehen sollen.

Durchführung des Wettbewerbsverfahrens zur Ermittlung eines Außenanlagenplaners

Nach der Vereinbarung des gemeinsamen Wettbewerbsverfahrens als zweistufiges VgV-Verfahren im EU-Oberschwellenbereich haben sich die beteiligten Fachämter von Kreis und Stadt nach einer Angebotseinholung auf das Büro Brenner Architekten und Ingenieure (Ellwangen) als Wettbewerbsbetreuer verständigt.

Das VgV-Verfahren wurde als zweistufiges Verfahren durchgeführt. In Stufe 1 (Präqualifikation) haben sich vier Bieter beworben und allesamt die Kriterien wie Referenzen und einschlägige Erfahrung im Bereich Landschafts-/Freianlagenplanung nachgewiesen.

Die Stufe 2 (Bieterpräsentationen inkl. Honorarangebot) fand mit den vier Bietern am 16.11.2020 statt. Das Bewertungsgremium bestand aus jeweils drei Vertreterinnen und Vertretern der Landkreisverwaltung und der Stadtverwaltung. Die schriftlichen Bieterpräsentationen wurden im Wesentlichen nach den Kriterien personelle Besetzung des Projekts, organisatorische Herangehensweise und Lösungsansätze bei Nachhaltigkeit und Ökologie bewertet.

Die Auswertung inkl. Honorarangebot ergibt folgende Reihenfolge:

Die höchste Punktzahl hat das Büro Steinbacher-Ingenieurgesellschaft aus Neusäß (Landkreis Augsburg) erzielt.

Die Verwaltung empfiehlt die Vergabe der Außenanlagenplanung an das Büro Steinbacher vorzunehmen. Die Beauftragung erfolgt stufenweise und endet zunächst mit den Leistungsphasen 1-3 HOAI als Grundlage für einen Baufreigabebeschluss des Kreistags.

Die Beauftragung des Außenanlagenplaners erfolgt erst nach dem Beschluss des Kreistags über die wesentlichen Planungsgrundlagen des Zweiten Verwaltungsstandorts.

10. Grundsätzliche Vorgaben für die Außenanlagenplanung

Im Wettbewerbsentwurf 2018 war ein sogenannter „kalter Durchgang“ zwischen den Gebäuden 2 und 3 enthalten. Dieser solle eine Durchlässigkeit zwischen dem möglicherweise entstehenden Stadtquartier „Aalen-Süd“ und dem Kocher gewährleisten. Diese Idee im Wettbewerb sollte gewährleisten, dass das „Sozial-Landratsamt“ nicht als Barriere, sondern als offenes und transparentes Verwaltungsgebäude gesehen wird.

Durch die angedachte Reduzierung von drei auf zwei Baukörper entfällt die Notwendigkeit eines Durchgangs durch das Gebäude. Für den anstehenden Planungsprozess der Außenanlagen empfiehlt die Verwaltung, dass die städtebaulich angestrebte Durchlässigkeit des Union-Areals zwischen Wilhelm-Merz-Straße und Kocher sowie entlang des Kochers auf Wegen berücksichtigt wird. Bei der Gestaltung der Wegebeziehungen und deren Oberflächen werden die Belange der Barrierefreiheit besonders berücksichtigt.

11. Planungs- und Baurecht

Der bisherige Planungsprozess erfolgte in enger Abstimmung mit der Stadt Aalen sowie dem Gemeinderat der Stadt Aalen. So wurde ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan über das Union-Areal gefasst, weitere besondere Planungserfordernisse bestehen nicht. Die Stadt Aalen hat dem Landkreis zugesagt, die Planungen zu unterstützen und voranzubringen und dem Ostalbkreis bei der Verwirklichung seines Neubaus eine größtmögliche Gestaltungsfreiheit zu sichern. Der Stadtverwaltung wurden die aktuellen Überlegungen des Kreistags bereits mitgeteilt. Seitens der Landkreisverwaltung besteht die Hoffnung und der Wunsch, dass die Stadtverwaltung und auch der Gemeinderat der Neuplanung aufgeschlossen gegenüber steht.

12. Weiteres Vorgehen und Grobterminplan

Nach dem Grundsatzbeschluss des Kreistags am 09.03.2021 über eine veränderte Planung und die wesentlichen Grundlagen würde sich folgender Grobterminplan ergeben:

Mit einer Baufertigstellung und einem Bezug des Zweiten Verwaltungsstandorts wäre für den Sommer 2026 zu rechnen.     

Finanzierung und Folgekosten

Für das eigentliche Verwaltungsgebäude ohne Parkhaus und ohne Außenanlagen ergeben sich Investitionskosten von 49,8 Mio. €.

Für die vier Aalener Dienststellen fällt derzeit inklusive Stellplätze ein jährlicher Mietaufwand von 848.492 € an. Die Mietverträge werden zwischen 2024-2031 auslaufen und würden zur Verlängerung anstehen. Die Anmietungen im Gebäude der Arbeitsagentur Aalen und in der Hopfenstraße 65 (Jobcenter) sind relativ günstig.

Unter der Annahme, dass alle Mietflächen für einen Mietzins von 11,00 €/m²/Monat verlängert werden könnten und die Mieten gemäß Verbraucherpreisindex‘ regelmäßig angepasst werden, so würde sich über eine Laufzeit von 50 Jahren ein Gesamtmietaufwand von 64,0 Mio. € ergeben. Bei einem Mietzins von 12,00 € wären dies 69,1 Mio. €.

Die Gesamtprojektkosten in Höhe von 62.841.759 € wurden bereits in Höhe von 6.385.000 € finanziert. Darüber hinaus stehen bis einschließlich 2020 noch 8,3 Mio. € zur Verfügung. Hiervon sind 4,5 Mio. € in festverzinslichen Wertpapieren und 2,0 Mio. € in einem Bausparvertrag angelegt. Im Jahr 2021 stehen 500.000 € zur Verfügung. In der Mittelfristigen Finanzplanung sind im Jahr 2022 4,5 Mio.€ und in den Jahren 2023 und 2024 jeweils 7,0 Mio. € eingeplant.

Der Fremdfinanzierungsanteil in Höhe von 29,2 Mio. € ist über eine Kreditaufnahme zu finanzieren. Die Laufzeit ist über 30 Jahre gedacht, mit einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren. Hierfür ergibt sich aktuell einen Zinssatz von 0,25 % mit fünf tilgungsfreien Anlaufjahren. Dies ergibt eine jährliche Tilgungsleistung in Höhe von rund 1,2 Mio. €.

Ferner können durch das Vermieten von Reserveflächen (insgesamt 270 m², 30 Arbeitsplätze, 12 €/m²) Mieteinnahmen in Höhe von 38.880 € für die Finanzierung erzielt werden. Durch die Schaffung weiterer Raumreserven in Aalen besteht die Möglichkeit die Mieteinnahmen weiter zu erhöhen.

Anlagen

Anlage 1 Raumprogramm für den Zweiten Verwaltungsstandort in Aalen

  (Aktualisierung Februar 2021)

Anlage 2 Arbeitsplatzbilanz der Dienststellen der Landkreisverwaltung in Aalen

Anlage 3 Zuordnung der Geschäftsbereiche und Funktionseinheiten

Anlage 4 Darstellung des aktuellen Planstands zu Bauweise und Fassade

Anlage 5 Skizze zur veränderten Planung des Zweiten Verwaltungsstandortes

  mit zwei Gebäuden und möglichen Parkierungsflächen

Anlage 6 Fassadenansicht zur veränderten Planung

Sichtvermerke

gez. Bihr, Geschäftsbereichsleiter Hochbau und Gebäudewirtschaft

gez. Wolf, Dezernat I

gez. Kurz, Dezernat II

gez. Dr. Bläse, Landrat