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Vorlage - 261-1/2020
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Antrag der Verwaltung
Der Bauausschuss für den Neubau eines Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal und der Ausschuss für Bildung und Finanzen empfehlen / Der Kreistag beschließt:
Die Verwaltung prüft,
a) welche Planungskosten im Falle einer Überschreitung der vom Kreistag definierten absoluten Kostenobergrenze von 63,17 Mio. € für den Hochbau mit 12,5 Vollgeschossen und einer eingeschossigen Tiefgarage (Variante 2) und einer daraus resultierenden Beendigung der Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro anfallen.
b) welche Kosten bei einer weiteren Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro unter Aufgabe des Wettbewerbsentwurfs und einer Neuplanung eines kompakten Verwaltungsgebäudes entstehen.
Sachverhalt/Begründung
Nachdem coronabedingt die erste Sitzung des für den Neubau gegründeten Bauausschusses im Frühjahr 2020 abgesagt werden musste, hat sich der Bauausschuss am 15.06.2020 mit verschiedenen Grundsatzfragen der Planung (Parkierungslösung, Anzahl Stellplätze, Bauweise, Fassade, Vorbildcharakter, Ökonomie und Ökologie) beschäftigt.
Die Verwaltung wurde mit einer detaillierten planerischen und kostentechnischen Untersuchung der drei Varianten eingeschossige Tiefgarage, zweigeschossige Tiefgarage und Teilunterkellerung beauftragt.
In der Folge wurden durch das Ingenieurbüro BFI Zeiser (Ellwangen) die geologischen Untergrundverhältnisse durch Probebohrungen erkundet und ausgewertet. Zusammen mit dem Tragwerksplaner Büro Krebs und Kiefer (Karlsruhe) und den weiteren Fachplanern hat das Architekturbüro Hirner und Riehl die Untersuchungsergebnisse und Planungen zusammengeführt und Anfang September 2020 dem Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft präsentiert. Die Ergebnisse wurden anschließend durch Herrn Landrat Dr. Bläse im Oktober 2020 im Ältestenrat dargelegt.
Im Rahmen eines weiteren Planungsgesprächs von Herrn Landrat Dr. Bläse mit dem Architekturbüro Büro Hirner und Riehl Ende Oktober 2020 wurden die Untersuchungsergebnisse vorgestellt und für die weitere Planung die Empfehlung zur Realisierung einer eingeschossigen Tiefgarage ausgesprochen.
In der Sitzung des Bauausschusses am 10.11.2020 wurden die für den weiteren Planungsprozess erforderlichen Grundsatzfragen ausführlich erörtert und für das weitere Vorgehen übereinstimmend folgende Empfehlungen ausgesprochen:
1. Raumprogramm
An die Landkreisverwaltung erging der Hinweis, das bislang 473 Arbeitsplätze umfassende Raumprogramm nochmals intensiv auf Notwendigkeit wie auch auf den Umfang der vorgesehenen Arbeitsplatzverlegungen aus dem Ostalbkreishaus zu überprüfen.
2. Parkierungslösung
Die baurechtlich notwendigen 168 Stellplätze werden in einer eingeschossigen Tiefgarage mit 162 Stellplätzen sowie weiteren ca. 25 Stellplätzen im Rahmen der Außenanlagengestaltung vor dem Haupteingang zur Wilhelm-Merz-Straße und 40-50 Stellplätzen auf der oberirdischen Freifläche bereitgestellt.
3. Kostenbudget und Kostenobergrenze
In der Sitzung des Bauausschusses am 10.11.2020 wurden durch das Architekturbüro entsprechend dem Auftrag aus der Sitzung vom 15.06.2020 auch die Kostenprognosen vorgestellt und erläutert. Danach wurde die Verwaltung beauftragt, gemeinsam mit dem Architekturbüro eine qualifizierte Einschätzung darüber abzugeben, ob der Neubau mit dem definierten Raumprogramm von 473 Arbeitsplätzen mit einem Kostenbudget von 60 Mio. €, alternativ mit einem Kostenbudget von 62,5 Mio. € bei Ausbau eines zusätzlichen Vollgeschosses, realisiert werden kann.
Dabei bestand Konsens darüber, dass in diesen Summen die bisher angefallenen Kosten für den Erwerb des Grundstücks und dessen Räumung sowie Ansätze für evtl. Baukostensteigerungen und Unvorhergesehenes unberücksichtigt sind.
Aus der Mitte des Bauausschusses sowie auch in Stellungnahmen einzelner Fraktionen zum Kreishaushalt 2021 wurde der Wunsch geäußert, die Kosten für das Neubauvorhaben auf dem Union-Areal unter Einbeziehung der Kostengruppen 100-700 gemäß DIN 276 darzustellen.
4. Baukonstruktionsart / Bauweise
Der Bauausschuss hat die im Wettbewerbsentwurf vorgesehene Holz-Hybridbauweise mit einem Anteil von rund 15-20 % Holz im Hochbauanteil aus Gründen der Nachhaltigkeit wie auch der Vorbildfunktion der öffentlichen Verwaltung grundsätzlich begrüßt.
5. Barrierefreiheit und einheitliches Erdgeschossfußbodenniveau
Es bestand Konsens, dass die im Wettbewerbsentwurf vorgesehene Terrassierung der drei Gebäude, die im Höhenverlauf der leicht zur Stadtmitte hin absinkenden Wilhelm-Merz-Straße folgen würden, nicht weiterverfolgt werden soll und stattdessen im sozialen Dienstleistungszentrum das gesamte Erdgeschossniveau einheitlich festgesetzt wird.
6. Wegfall des Durchgangs zwischen Gebäude 2 und 3 und Planung der Außenanlagen
Ebenfalls bestand in der Sitzung des Bauausschusses am 10.11.2020 Konsens darüber, dass der im Wettbewerbsentwurf vorgesehene „kalte Durchgang“ zwischen den Gebäuden 2 und 3 entfällt, um eine barrierefreie und innenliegende Durchgängigkeit zwischen allen drei Gebäuden zu gewährleisten. Die städtebaulich angestrebte Durchlässigkeit des Gesamtareals zwischen Innenstadt, Wilhelm-Merz-Straße und Kocher soll im Zuge der Planung der Außenanlagen sichergestellt werden, wobei auch hier ein besonderes Augenmerk auf eine barrierefreie Gestaltung zu legen ist.
Resultierend aus der Diskussion in der Sitzung des Bauausschusses vom 10.11.2020 sollen die nachstehenden Erläuterungen die ausgesprochenen Empfehlungen untermauern:
1. Raumprogramm
Für die Durchführung des Wettbewerbs im Jahr 2018 wurde im Vorfeld durch die Verwaltung ein Raumprogramm definiert und vom Kreistag beschlossen. Dieses Raumprogramm wurde Ende des Jahres 2019 verwaltungsintern überprüft und dem damaligen Bedarf vor allem im Sozialbereich angepasst.
Im Februar 2020 erfolgte eine Aktualisierung und Anpassung an den gestiegenen Personalbedarf aufgrund der Aufgabenrückdelegation von PATE e.V. und Integration des Personals in den Geschäftsbereich Jugend und Familie. Im Ergebnis ergab sich ein Bedarf von 473 Arbeitsplätzen, wobei von Anfang an ein Puffer von 30 Arbeitsplätzen eingeplant war. Im Zuge der Aktualisierung des Raumprogramms im Februar 2020 verringerte sich der Puffer für Wachstum und Entwicklung auf 13 Arbeitslätze.
Dieses Raumprogramm wurde nun, auch wegen des zwischenzeitlich sehr hohen Finanzbedarfs nochmals auf den aktuellen Bedarf sowie im Zusammenhang mit der Arbeitsplatzkapazität im Ostalbkreishaus überprüft. Hierbei ergab sich das nachfolgende Ergebnis:
Wegfall von Raumbedarf für die OstalbMobil GmbH: - 16 AP Wegfall AG Zahn - 6 AP Reduzierung Raumbedarf für PATE e.V.: - 4 AP -26 AP
Hinzugekommener Raumbedarf für Stärkung Gesundheitsamt + 7 AP Betreuungsbehörde/Pflegestützpunkt + 2 AP + 9 AP
Wenigerbedarf: -17 AP
Somit würde sich nach aktuellem Stand des Raumbedarfs bei einem Raumprogramm mit 473 Arbeitsplätzen - wie ursprünglich vorgesehen - ein Puffer 13 + 17 (durch den o.g. Wenigerbedarf), somit von insgesamt 30 Arbeitsplätzen (entspricht einer Quote von 6,3 %) ergeben, der bis zu einem Eigenbedarf in der Zukunft auch vermietet werden könnte.
Verteilung der Mitarbeiter auf das Ostalbkreishaus und den Neubau
Von Anfang an der Raumplanung bestand ursprünglich Konsens darüber, dass mit Aufgabe der angemieteten Räume in Aalen und dem Bezug des Neubaus auf dem Union-Areal sowohl im Ostalbkreishaus als auch im Zweiten Verwaltungsstandort ein Raumpuffer verbleibt. Insbesondere sollte vermieden werden, dass kurz nach Einzug in den Neubau wieder Platzmangel entsteht und Arbeitsplätze doppelt oder mehrfach belegt werden müssen.
Dies muss jetzt noch einmal sehr kritisch betrachtet werden, nachdem der aktuelle finanzielle Rahmen für den Neubau bekannt ist. Im Ostalbkreishaus besteht schon seit langem durch die stetig gestiegene Anzahl an Personal Raumnot. Ganz zu Anfang wurden die früher noch vorhandenen Fraktionszimmer für den Kreistag aufgegeben, dann erfolgte der Auszug des damals im Landratsamt eingemieteten Staatlichen Vermessungsamts und in den vergangenen Jahren dann die sukzessive Anmietung von Büroräumen im Gebäude der Agentur für Arbeit, in den Gebäuden Q 1 und Q 3 in der Gartenstraße sowie im Gebäude Hopfenstraße 65 (ehemaliges Schwesternwohnheim).
Zudem erfolgte aktuell die Anmietung von weiteren Büroflächen in einem Gebäude in der Bahnhofstraße, um den gestiegenen Raumbedarf des Gesundheitsamts decken zu können.
Das Ostalbkreishaus verfügt aktuell über 527 Büroarbeitsplätze, 6 Besprechungszimmer, 2 IT-Schulungsräume sowie einen weiteren Schulungsraum. Die tägliche Erfahrung zeigt, dass der Bedarf an Besprechungsräumen sehr groß ist und mit Bezug des Neubaus mindestens zwei Doppelbüros zu weiteren Besprechungszimmern umfunktioniert werden sollten. Zudem wird dringend ein Sozialraum für Auszubildende benötigt. Hierdurch wird sich die Kapazität auf 520 Arbeitsplätze reduzieren. Eine erneute Einrichtung von Fraktionszimmern für den Kreistag käme ggf. weiter reduzierend dazu.
Momentan stehen der o.g. Kapazität an Büroarbeitsplätzen im Ostalbkreishaus 611 Mitarbeiter gegenüber. Dies unterstreicht die bereits erwähnte Raumnot. Im Sozial- und Jugendhilfebereich ergeben sich durch das beengte Arbeitsplatzangebot für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (MA) immer wieder Herausforderungen, um den Datenschutz bei vertraulichen Gesprächen zu gewährleisten.
Bei Bezug des Neubaus auf dem Union-Areal werden umfassende Umzüge von Arbeitsplätzen erfolgen. In den Neubau werden sowohl Arbeitsplätze aus dem Ostalbkreishaus wie auch aus den angemieteten Objekten kommen. Ins Ostalbkreishaus wechseln alle Arbeitsplätze, welche nicht in den Neubau kommen.
Die anstehende Verlagerung von Arbeitsplätzen und die sich daraus Stand heute ergebende Arbeitsplatzbilanz ist der schematischen Darstellung in Anlage 2 zu entnehmen.
Die Aufteilung der Geschäftsbereiche und Funktionseinheiten auf die Gebäude Ostalbkreishaus und Neubau auf dem Union-Areal ist in der Anlage 3 aufgeführt.
Danach werden 226 MA aus dem Ostalbkreishaus und gleichzeitig von den angemieteten Außenstellen 208 MA, somit insgesamt 434 MA in den Neubau wechseln. Von den Außenstellen werden 156 ins Ostalbkreishaus einziehen. Im Saldo werden dann im Ostalbkreishaus der Kapazität von 520 Arbeitsplätzen anstelle dem bisherigen Stand von 611 künftig 541 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gegenüberstehen. Durch die Mehrfachnutzung von Arbeitsplätzen aufgrund von Teilzeitbeschäftigungen würde danach im Ostalbkreishaus noch ein Puffer von 8 Doppelzimmern und 4 Einzelzimmern, somit von 20 Arbeitsplätzen (entspricht einer Quote von 3,8 %) verbleiben.
In diesem Kontext wird immer wieder die Frage aufgeworfen, inwieweit das mobile Arbeiten oder Heimarbeit dazu führen, dass Arbeitsplätze und damit auch Raumressourcen eingespart werden können. Darüber gibt es derzeit keine genauen Erkenntnisse und auch in der Fachwelt gibt es dazu sehr unterschiedliche Auffassungen. Fakt ist, dass auch bei Heimarbeit beim Arbeitgeber Präsenzzeiten erforderlich sind, um den Kontakt zu Kollegen und zum Vorgesetzen wie auch die soziale Bindung zum Arbeitgeber gemeinhin aufrechtzuerhalten. Zudem steht gerade im sozialen Bereich die persönliche und vertrauliche Beratung von Bürgern und Hilfesuchenden im Vordergrund. Hier scheidet die Hilfeleistung per Videokonferenz oder Telefonanruf aus. Dies wurde auch in den Stellungnahmen der Fraktionen zum Kreishaushalt 2021 zum Ausdruck gebracht.
Weiter zeigt die Erfahrung der vergangenen Jahre und insbesondere der jüngeren Vergangenheit, dass gerade im Sozialbereich durch Bund und Land immer mehr Aufgaben auf die kommunale Ebene verlagert werden.
Und ein weiterer Aspekt sollte berücksichtigt werden. Die demografische Entwicklung wird in den nächsten 10 Jahren bei der Landkreisverwaltung zu einer rund doppelt so hohen Altersfluktuation führen wie in der Vergangenheit. Der Anteil an Frauen in der Verwaltung ist stetig gestiegen und im sozialpädagogischen Bereich wie auch insbesondere im Bereich des gehobenen Verwaltungsdienstes ist die Frauenquote sehr hoch. Die Frauenquote bei den Absolventen im gehobenen Verwaltungsdienst liegt schon seit mehr als 10 Jahren deutlich über 70 %. Dies bedingt zwangsläufig, das im Lauf der Jahre der Anteil an Teilzeitkräften steigt und daraus resultierend zunehmend auch der Fall eintritt, dass für eine Stelle zwei Arbeitsplätze bereitgestellt werden müssen.
Insofern werden die positiven Effekte durch die Digitalisierung durch die vorgenannten Einflüsse konterkariert.
Unterbringung der Arbeitsplätze im Neubau
Im Bauausschuss am 10.11.2020 wurde dargestellt, dass für die Basisvariante für den Neubau mit den ursprünglich konzipierten 473 Arbeitsplätzen die Ausbildung von 12,0 Vollgeschossen erforderlich ist, die sich auf das Gebäude 1 mit 4 Geschossen, auf das Gebäude 2 mit 3,5 Geschossen und auf das Gebäude 3 mit 4,5 Geschossen verteilten.
Um einen Bedarf in der Zukunft sicherstellen, wurde auch eine spätere Aufstockungsmöglichkeit diskutiert, die jedoch schon jetzt beim Bau entsprechende Mehrkosten (Statik, technische Vorkehrungen) verursachen würde. Zudem kann es beim Ausbau zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund sich ändernden baurechtlichen Rahmenbedingungen zu Problemen kommen, wie z.B. geänderte technische Normen zu Statik und Brandschutz. Von Seiten der Architekten wurde darauf hingewiesen, dass spätere Aufstockungen aufgrund der unverhältnismäßig hohen Kosten in der Praxis nur äußerst selten realisiert werden. Daher wurde durch den Bauausschuss die Berücksichtigung einer späteren Aufstockungsmöglichkeit verworfen und dafür die Empfehlung ausgesprochen, die beiden Halbgeschosse auf den Gebäuden 2 und 3 sofort zu jeweils einem Vollgeschoss auszubauen. Die in der Summe ein Vollgeschoss umfassenden Räume könnten bis zu einem Eigenbedarf in der Zukunft an Dritte vermietet werden, um die damit verbundenen Investitionskosten zu refinanzieren.
Im Anschluss an die Sitzung des Bauausschusses konnten in Planungsgesprächen mit dem Architekturbüro die Arbeitsplatzzuordnungen optimiert werden. Dadurch ist es nun möglich, das Raumprogramm der Basisvariante mit den ursprünglich angedachten 473 Arbeitsplätzen in 11,5 Vollgeschossen (4 + 3,5 + 4) unterzubringen.
Durch die Überprüfung des Raumprogramms hat sich die benötige Zahl an Arbeitsplätzen reduziert, so dass von Anfang an 30 Arbeitsplätze als Option für die Zukunft enthalten sind, welche vermietet werden können.
Die Basisvariante und die möglichen Sofortausbauvarianten sind als Anlage 4 beigefügt.
Raumreserven für die Zukunft durch Vermietung an Dritte
Im Bauausschuss am 10.11.2020 wurde es für sinnvoll erachtet, zur Sicherstellung eines Raumangebots in der Zukunft neben den freien Kapazitäten die Halbgeschosse auf den Gebäuden 2 und 3 jeweils zu Vollgeschossen auszubauen, so dass das dann entstehende Vollgeschoss bis zu einem Eigenbedarf an Dritte vermietet werden kann.
Es herrschte daher Konsens, dass mögliche Ausbauvariante sinnvoll sein können und nach Vorliegen einer Kostenprognose durch das Architekturbüro im Zuge der Festlegung aller wesentlichen Planungsgrundlagen auch hierüber eine Entscheidung zu treffen ist.
Wie schon vorstehend erwähnt, kann das benötigte Raumprogramm in den drei Gebäuden in der neuen Basisvariante mit 11,5 Vollgeschossen untergebracht werden.
Insofern gibt es zur Schaffung von Raumreserven für die Zukunft drei Alternativen für eine Erweiterung:
Alternative 1: Erweiterung auf 12,0 Vollgeschosse = Ausbau des Halbgeschosses auf Gebäude 2 zum Vollgeschoss = Raumreserve im Umfang eines halben Geschosses Kosten: 1,25 Mio. €
Alternative 2: Erweiterung auf 12,5 Vollgeschosse = Ausbau eines zusätzlichen Vollgeschosses auf Gebäude 3 = Raumreserve im Umfang eines Vollgeschosses Kosten: 3,12 Mio. €
Alternative 3: Erweiterung auf 13,0 Vollgeschosse = Ausbau des Halbgeschosses auf Gebäude 2 und Ausbau eines zusätzlichen Vollgeschosses auf Gebäude 3 = Raumreserve im Umfang von 1,5 Vollgeschossen Kosten: 4,38 Mio. €
Eine schematische Darstellung ist zur besseren Übersichtlichkeit als Anlage 4 beigefügt.
Bei den Ausbauvarianten 1-3 wurde eine Multispacestruktur zu Grunde gelegt, weshalb die Anzahl der erzielbaren Arbeitsplatzzahlen (516, 551 und 586) jeweils die Maximalvariante darstellt.
Freie Flächen und Mieteinnahmen
In der Basisvariante können 30 freie Arbeitsplätze an Dritte vermietet werden. Dafür wird ein Kaltmietzins pro Mietfläche von 12 € pro m² und Monat als am Markt erzielbar angesehen.
Auch in den weiteren Ausbauvarianten 1-3 wird dieser Mietzinssatz zu Grunde gelegt.
Durch die Vermietung an Dritte könnten so die folgenden Gesamterträge pro Jahr zur Refinanzierung der Investitionskosten generiert werden:
Darstellung der Flächenaufteilung des Hochbauanteils sowie Überprüfung der Wirtschaftlichkeit
Der Hochbauanteil des Neubaus auf dem Union-Areal würde über eine Gesamtfläche von 14.271 m² (Bruttogeschossfläche, BGF) verfügen.
Die Nutzflächen (Büro, Besprechung, Sozialraum, Lager) betragen 9.239 m² und die Nebenflächen (Technik, Verkehrsfläche) betragen 5.032 m².
Daraus ergibt sich ein Kennwert von 64,7 % (Anteil Nutzfläche an Gesamtfläche).
Für vergleichbare Verwaltungs- bzw. Bürogebäude führt der Baukostenindex (BKI) einen Korridor von 61-69 % an, womit der geplante Neubau über ein gutes wirtschaftliches Verhältnis zwischen Nutzfläche und Nebenfläche verfügt.
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass mit der Festlegung des Neubaus zum Sozial-Landratsamt auch die Vorgabe artikuliert wurde, bei der Gestaltung der Nebenflächen auf eine hohe Aufenthaltsqualität zu achten.
Die reine Büronutzfläche (ohne Besprechung, Lager etc.) konnte zum jetzigen Planungsstand noch nicht ermittelt werden. Sobald die Planungsgrundlagen inklusive Raumprogramm beraten und beschlossen sind, wird eine genaue Büroflächenaufstellung ermittelt. Nach einer überschlägigen Prüfung liegt der Effizienzkennwert „über das gesamte Haus“ mit 473 Arbeitsplätzen bei rund 12,8 m² pro Arbeitsplatz. Dieser Wert ist im Vergleich mit bestehenden Dienststellen der Landkreisverwaltung und anderen Bürogebäuden als sehr effizient einzustufen. Kennwerte von nur 10-12 m²/Arbeitsplatz sind in einem sozialen Dienstleistungszentraum aus verschiedenen Gründen nur schwer zu erzielen (insbesondere durch die Gewährleistung des Datenschutzes).
Darstellung der Gesamtfläche Hochbau und Tiefgarage (BGF)
Die Bruttogeschossfläche der eingeschossigen Tiefgarage mit 162 Stellplätzen, den Laboren des Veterinärwesens, der Haustechnik und den Lagerräumen beträgt bei allen oben dargestellten vier Varianten jeweils 6.520 m².
2. Parkierungslösung
Nach sorgfältiger Abwägung der Vor- und Nachteile der möglichen Gründungs- bzw. Parkierungsvarianten empfiehlt die Verwaltung in Übereinstimmung mit den Architekten Hirner und Riehl und der Planergemeinschaft eine eingeschossige Tiefgarage mit 162 Stellplätzen in Kombination mit den Haustechnikräumen, den Laboren des Veterinärwesens und Lagerräumen als Planungsgrundlage zu definieren.
Die weiteren baurechtlich notwendigen Stellplätze können im Zuge der Außenanlagengestaltung sowie auf der zunächst verbleibenden Freifläche mühelos geschaffen werden.
Mit dieser Variante wären alle baurechtlich notwendigen Stellplätze auf dem bebauten Grundstück untergebracht. Dies hat den Vorteil, dass dauerhaft das noch freibleibende Grundstück nur vorübergehend zum Parken genutzt werden kann, aber langfristig frei in der Nutzung bleibt.
3. Definition einer Kostenobergrenze
Ausgehend vom aktuellen Raumprogramm mit 473 Arbeitsplätzen und Erfahrungswerten (andere vergleichbare Bauprojekte / Verwaltungsgebäude) und Kostenkennwerten (Baukostenindex BKI) wurde im Bauausschuss am 10.11.2020 die Frage des Gesamtkostenvolumens intensiv diskutiert.
Das Gremium hat sich im Ergebnis einhellig dafür ausgesprochen, dass an dem Vorhaben des Neubaus eines Zweiten Verwaltungsstandorts festgehalten wird, um die gegebene einmalige Chance zur Stärkung der Landkreisverwaltung am vorhandenen Standort zu nutzen und auch in der Verpflichtung für künftige Generationen eine Raumreserve für die Zukunft zu schaffen. Hinsichtlich der Kosten wurde vom Bauausschuss eine Kostenobergrenze in Höhe von 60 Mio. € für die Basisvariante definiert. Die Kostenobergrenze beinhaltete keine Kosten für den Grunderwerb und die Räumung des Areals, für eventuelle Baupreissteigerungen und für Unvorhergesehenes. Gleichzeitig ist das Architekturbüro beauftragt, hierzu bis zur Kreistagssitzung im Dezember 2020 eine qualifizierte Aussage zur treffen.
Entsprechend den mehrfach geäußerten Bitten aus der Mitte des Kreistags, im Wege einer transparenten Kostennennung die voraussichtlichen Gesamtkosten für den Neubau eines zweiten Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal gemäß der DIN 276 entsprechend darzustellen, ergibt sich folgende Prognose für den Neubau:
Baukostenprognose gemäß DIN 276:
Die Kostengruppen 100 und 200 (Räumung und Abbruch) wurden durch den Kreistag bereits freigegeben und beschlossen. Die restlichen Bestandteile der Kostengruppen 200, 300, 400, 600 und 700 stehen jetzt zur Entscheidung an. Ebenso muss noch für die Kostengruppe 500 mit dazugehörendem Teil von 700 für den Außenbereich ein Beschluss gefasst werden.
4. Beratung über Baukonstruktionsart / Bauweise / Fassadenart
Die vom Objektplaner Büro Hirner und Riehl im Wettbewerb 2018 gewählte Baukonstruktionsart der Holz-Hybridbauweise wird von der Verwaltung und vom Bauausschuss weiterhin als nachhaltiger und qualitativ wertvoller Ansatz begrüßt.
Für den weiteren Planungsprozess wird deshalb die Holz-Hybridbauweise als Planungsfestlegung definiert.
Eine ausführliche Darstellung der Besonderheiten der Holzhybridbauweise und der aktuelle Planstand der Fassade sind als Anlage 7 beigefügt.
5. Beratung über ein einheitliches Erdgeschossniveau
Der Wettbewerbsentwurf des Büros Hirner und Riehl aus dem Jahr 2018 beinhaltete aus optischen Gründen eine Terrassierung der drei Gebäudeteile des geplanten Neubaus auf dem UNION-Areal mit unterschiedlichen Erdgeschossfußbodenhöhen. Die drei Gebäude wären sozusagen dem zur Stadtmitte absinkenden Niveau der Wilhelm-Merz-Straße hin gefolgt. Der Höhenunterschied über die gesamte Gebäudelänge beträgt 1,20 Meter und wäre mit innenliegenden Rampen bzw. schiefen Ebenen mit Zwischenpodesten auszugleichen. Diese abgestufte Anordnung der drei Baukörper würde aus Sicht der Architekten Hirner und Riehl verhindern, dass das gesamte Gebäude den Bürgerinnen und Bürgern wie auf einem Sockel erscheint.
In einem Gespräch mit den Architekten im Mai 2020 sowie bei der Sitzung des Bauausschusses am 15.06.2020 kam man zu dem Ergebnis, dass das gesamte Erdgeschossniveau in einem „Sozial-Landratsamt“ einheitlich und barrierefrei sein sollte und deshalb innenliegende Rampen vermieden werden. Der möglicherweise entstehende optische Nachteil im Außenbereich kann durch das Herunterziehen der Fassade bis zum Bodenniveau ausgeglichen werden. Zudem erscheint ein Höhenunterschied von 1,20 Metern auf die gesamte Gebäudelänge optisch von außen kaum wahrnehmbar.
Daher wurde im Bauausschuss am 10.11.2020 die Empfehlung ausgesprochen, dass für das gesamte soziale Dienstleistungszentrum auf dem ehemaligen Union-Areal sowohl im Inneren des Gebäudes wie auch in den Außenanlagen und Zuwegungen die größtmögliche Barrierefreiheit definiert wird. Alle drei Gebäude des geplanten Neubaus sollen dazu auf ein einheitliches und barrierefreies Erdgeschossniveau festgelegt werden.
6. Beschluss über den Durchgang zwischen Gebäude 2 und 3 und die Durchlässigkeit des Gesamtareals zwischen Wilhelm-Merz-Straße und Kocher
Im Wettbewerbsentwurf 2018 war ein sogenannter „kalter Durchgang“ zwischen den Gebäuden 2 und 3 enthalten. Dieser solle eine Durchlässigkeit zwischen dem möglicherweise entstehenden Stadtquartier „Aalen-Süd“ und dem Kocher gewährleisten. Diese Idee im Wettbewerb sollte gewährleisten, dass das „Sozial-Landratsamt“ nicht als Barriere gesehen wird, sondern als offenes und transparentes Verwaltungsgebäude und eine Durchlässigkeit zum erlebbaren Kocher ermöglichen.
Bereits bei der Diskussion im Bauausschuss am 15.06.2020 wurde übereinstimmend die Auffassung vertreten, dass dieser kalte Durchgang im Hinblick auf die innere Barrierefreiheit des „Sozial-Landratsamts“ vermieden werden sollte und die Durchlässigkeit zum Kocher über die Gestaltung der Außenanlagen erfolgt.
7. Vergabe der Fachplanung für die Außenanlagen und weiteres Vorgehen
Der Kreistag hat am 28.07.2020 die Verwaltung mit der Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens für die Ermittlung eines Fachplaners für die Außenanlagen des neuen Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal (Wilhelm-Merz-Straße 20, Aalen) beauftragt.
Nach einer Abstimmung zwischen dem Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft und dem für die Renaturierung des Kochers federführenden Tiefbauamt der Stadtverwaltung wurde vorgeschlagen, dass ein gemeinsames Fachplanerauswahlverfahren durchgeführt werden könnte. Nach hausinterner Freigabe wurde das gemeinsame Auswahlverfahren in die Wege geleitet und mit der Stadtverwaltung abgestimmt.
Der Vorteil eines gemeinsamen Fachplaners für die Außenanlagen des Verwaltungsneubaus und die Ufergestaltung des Kochers besteht darin, dass es zu keinem zusätzlichen Abstimmungsaufwand zwischen zwei möglicherweise unterschiedlichen Planungsansätzen kommt und stattdessen Synergieeffekte genutzt werden können. In der Sitzung des Bauausschusses am 10.11.2020 informierte Herr Landrat Dr. Bläse über das gemeinsame Verfahren.
Die Planung erfolgt sozusagen aus einem Guss und berücksichtigt sowohl die Interessen des Ostalbkreises (Aufenthaltsqualität für Bedienstete, Kunden und Besucher des „Sozial-Landratsamts“) wie auch der Stadt Aalen (Renaturierung, Naturschutz, Aufenthaltsqualität für Bürgerinnen und Bürger und Erlebbarkeit des Kochers), ohne dass es zu möglichen Schnittstellenproblemen kommt. Bei der Beratung im Bauausschuss herrschte Einigkeit darüber, dass bei den Außenanlagen die Aspekte Barrierefreiheit, Durchlässigkeit des gesamten ehemaligen Union-Areals und Aufenthaltsqualität bzw. Erlebbarkeit des Kochers im Vordergrund stehen sollen.
Durchführung des Wettbewerbsverfahrens zur Ermittlung eines Außenanlagenplaners
Nach der Vereinbarung des gemeinsamen Wettbewerbsverfahrens als zweistufiges VgV-Verfahren im EU-Oberschwellenbereich haben sich die beteiligten Fachämter von Kreis und Stadt nach einer Angebotseinholung auf das Büro Brenner Architekten und Ingenieure (Ellwangen) als Wettbewerbsbetreuer verständigt. Das VgV-Verfahren wurde als zweistufiges Verfahren durchgeführt. In Stufe 1 (Präqualifikation) haben sich vier Bieter beworben und allesamt die Kriterien wie Referenzen und einschlägige Erfahrung im Bereich Landschafts-/Freianlagenplanung nachgewiesen. Die Stufe 2 (Bieterpräsentationen inkl. Honorarangebot) fand mit den vier Bietern am 16.11.2020 statt. Das Bewertungsgremium bestand aus jeweils drei Vertreterinnen und Vertretern der Landkreisverwaltung und der Stadtverwaltung. Die schriftlichen Bieterpräsentationen wurden im Wesentlichen nach den Kriterien personelle Besetzung des Projekts, organisatorische Herangehensweise und Lösungsansätze bei Nachhaltigkeit und Ökologie bewertet.
Die Auswertung inkl. Honorarangebot ergibt folgende Reihenfolge:
Die höchste Punktzahl hat das Büro Steinbacher-Consult Ingenieurgesellschaft aus Neusäß (Landkreis Augsburg) erzielt.
Die Verwaltung empfiehlt die Vergabe der Außenanlagenplanung an das Büro Stein-bacher vorzunehmen. Die Beauftragung erfolgt stufenweise und endet zunächst mit den Leistungsphasen 1-3 HOAI als Grundlage für einen Baufreigabebeschluss des Kreistags.
Die Beauftragung des Außenanlagenplaners erfolgt erst wenn die Planungsabstimmung mit der Stadt Aalen abgeschlossen ist und nachdem der Kreistag die wesentlichen Planungsgrundlagen und den Umfang beschlossen hat.
Empfehlung zum weiteren Vorgehen und Grobterminplan
Der Kreistag legt am 15.12.2020 mit der Entscheidung über die wesentlichen Planungsgrundlagen das weitere Vorgehen im Planungsprozess für den Zweiten Verwaltungsstandort auf dem Union-Areal fest. Darauf aufbauend erfolgt die weitere Planung bis zur Vorlage der Kostenberechnung als Grundlage für den Baufreigabebeschluss durch den Kreistag.
Die Beschlussziffern 1-8 stellen die Basis für den weiteren Planungsprozess dar.
Mit einer entsprechenden Beschlussfassung im Kreistag am 15.12.2020 über die wesentlichen Planungsgrundlagen ergibt sich folgender Grobterminplan:
März 2021 Vorlage Vorentwurfsplanung inkl. Kostenschätzung
Die Planergemeinschaft stellt bis März 2021 klar, ob das Kostenbudget hinsichtlich Materialität und Qualität (z.B. Ausführung in Holzhybridbauweise, Qualität der Wände etc.) ausreichend ist. Sollten die Kosten zum vorgegebenen Kostenobergrenze extrem differieren, müssten ggf. neue Überlegungen angestellt werden
Oktober 2021 Möglicher Baufreigabebeschluss auf Grundlage der Kostenberechnung und Entwurfsplanung
Oktober 2022 Frühestmöglicher Beginn der Bauausführung (Baugrube) bei Vorliegen der planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen
Finanzierung und Folgekosten
Für das Gebäude ergeben sich bei einer Realisierung der Variante 2 Kosten in Höhe von 63,17 Mio. €. Bei der Realisierung der Variante 2 und einer Kostenobergrenze nach DIN 276 von 71,6 Mio. € für das Gebäude mit eingeschossiger Tiefgarage, Grundstück (KG 100), Erschließung (Räumung und Abbruch - KG 200) und Außenanlagen (KG 500) wird bei der Finanzierung von einem Fremdkapitalanteil von 30 Mio. € ausgegangen. Für den Eigenkapitalanteil in Höhe von 41,6 Mio. € wurden für die Kostengruppen 100 und 200 bereits 6.385.000 € finanziert. Darüber hinaus stehen bis einschließlich 2020 noch 8,3 Mio. € zur Verfügung. Hiervon sind 4,5 Mio. € in festverzinslichen Wertpapieren und 2,0 Mio. € in einem Bausparvertrag angelegt.
Somit sind noch 26,9 Mio. € zu finanzieren. Im Jahr 2021 stehen 500.000 € zur Verfügung. In der Mittelfristigen Finanzplanung sind im Jahr 2022 4,5 Mio.€ und in den Jahren 2023 und 2024 jeweils 7,0 € eingeplant. In den Haushaltsplänen 2025 sind 4,0 Mio. € und 2026 noch 3,9 Mio. € zu finanzieren.
Der Fremdfinanzierungsanteil in Höhe von 30,0 Mio. € ist über eine Kreditaufnahme zu finanzieren. Die Laufzeit ist über 30 Jahre gedacht, mit einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren. Hierfür ergibt sich aktuell einen Zinssatz von 0,25 % mit fünf tilgungsfreien Anlaufjahren. Dies ergibt eine jährliche Tilgungsleistung in Höhe von 1,2 Mio. €.
Dem stehen eingesparte Mietzahlungen in Höhe von 840.000 €/p.a. gegenüber. Ferner können durch das Vermieten von Reserveflächen (insgesamt 960 m² bei Variante 2, 108 Arbeitsplätze, 12 €/m²) Mieteinnahmen in Höhe von 138.240 € für die Finanzierung erzielt werden.
Anlagen
Anlage 1 Raumprogramm Zweiter Verwaltungsstandort (Aktualisierung Nov. 2020) Anlage 2 Arbeitsplatzbilanz der Dienststellen der Landkreisverwaltung in Aalen Anlage 3 Zuordnung der Geschäftsbereiche und Funktionseinheiten Anlage 4 Basisvariante und mögliche Ausbauvarianten (Schematische Darstellung) Anlage 5 Neubau mit eingeschossiger Tiefgarage - Grundrisse, Ansichten, Schnitte Anlage 6 Lageplan Neubau mit Bestand Kocher und möglicher Parkierungsfläche Anlage 7 Darstellung des aktuellen Planstands zu Bauweise und Fassade Anlage 8 Grobterminplan vom 18.11.2020
Sichtvermerke
gez. Bihr, Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft gez. Wolf, Dezernat I gez. Kurz, Dezernat II gez. Dr. Bläse, Landrat
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