Antrag der Verwaltung

Der Ausschuss für Bildung und Finanzen empfiehlt / Der Kreistag beschließt:

1. Der Zwischenbericht zur Modernisierung des Ostalbkreishauses wird zur Kenntnis genommen.
    
2. Die Verwaltung wird mit der Planung und der Durchführung der Erneuerung der Elektroverteilung beauftragt.

3. Der Planungskonzeption zur Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes wird zugestimmt und die Verwaltung mit der Durchführung der dafür notwendigen baulichen Maßnahmen beauftragt.

4. Für die Planungsleistungen werden im Jahr 2019 Finanzmittel aus dem Haushaltsplanansatz für die Modernisierung des Ostalbkreishauses bereitgestellt.

5. Die weiteren benötigen Mittel sind ab dem Haushaltsplan 2020 zu finanzieren.

Sachverhalt/Begründung

Das Ostalbkreishaus wurde im Jahr 1984 in Betrieb genommen. Das Gebäude verfügt über zwei Tiefgaragenebenen sowie umfangreiche Lager- und Registraturflächen im Untergeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich die publikumsintensive Führerschein- und Kfz-Zulassungsstelle. Der große Sitzungssaal im 1. Obergeschoss dient auch als Veranstaltungsort für Konferenzen, Vortrags- und Diskussionsveranstaltungen. Im 5. Obergeschoss (Casino) befindet sich eine Cafeteria, die vom Rabenhof Ellwangen betrieben wird.

Durch die hochwertige Ausführung der Metallfassade und die im Inneren verwendeten qualitativen Materialien befindet sich das Gebäude auch nach der mittlerweile rund 34-jährigen Nutzungsdauer in einem allgemein guten Zustand.

Auf Grund des Alters besteht jedoch ein Instandsetzungs- und Erneuerungsbedarf, der erstmals am 22.10.2013 im Kreistag vorgestellt wurde. Die Konzeption zur Modernisierung des Ostalbkreishauses betrachtet die vorgesehenen Einzelmaßnahmen und die  voraussichtlichen Kosten. Die Modernisierungsmaßnahmen sollen schrittweise umgesetzt werden.

Am 04.10.2016 wurde dem Ausschuss für Bildung und Finanzen ein Zwischenbericht vorgelegt. In diesem wurden die bereits umgesetzten Projekte vorgestellt und die Kostenschätzung aufgrund erfolgter Detailplanung angepasst. Der ursprüngliche Gesamtkostenrahmen aus dem Jahr 2013 für die Modernisierungskonzeption des Ostalbkreishauses in Höhe von 4.177.000 € konnte nicht mehr eingehalten werden. 

Auf Grund der konjunkturbedingten Kostensteigerungen und der Veränderungen aus der Detailplanung erhöhten sich die Gesamtkosten auf 5.750.998 €.

Die Maßnahmen gliedern sich in folgende sechs Bereiche auf:

MaßnahmenbereichKostenschätzung (Stand 2016)

1. Fassade / Außenhülle     96.625 €

2. Flachdächer   930.000 €

3. Innenraum1.549.482 €

4. Tiefgarage1.187.891 €

5. Technische Anlagen1.095.000 €

6. Außenanlagen  892.000 €

Summe5.750.998 €

Bei der Modernisierungskonzeption ist zu berücksichtigen, dass in den einzelnen Maßnahmenbereichen erst nach erfolgter Fachplanung (z.B. Sanierung der Elektroverteiler oder der Lüftungsanlage) genaue Kostenrahmen und der genaue Umfang der Sanierungsmaßnahmen benannt werden können.

So haben sich zur Verbesserung und Gewährleistung des vorbeugenden Brandschutzes  neue Erkenntnisse ergeben, die in Teil B dieser Vorlage vorgestellt werden und die bisher nicht Bestandteil der Modernisierungskonzeption waren.

Die Modernisierung der Kfz-Zulassungsstelle wurde vorgezogen und bereits im Sommer 2018 umgesetzt. Der Erwerb des UNION-Geländes eröffnet die Möglichkeit dort nach dem Abbruch der Gebäude im Jahr 2019 einen Ausweichparkplatz für die Dauer der Erneuerung der Parkplatzflächen am Kreishaus einzurichten.

A - Zwischenstand in den einzelnen Maßnahmenbereichen

Nachfolgend wird ein kurzer Überblick und eine Beschreibung zu den seit dem letzten Zwischenbericht erfolgten Sanierungsmaßnahmen gegeben. In der Anlage ist der aktuelle Stand der Ausgaben abgebildet.

1. Erneuerung Türen

Die Eingangstüren am Haupteingang waren bisher nicht barrierefrei. Eine der beiden Türanlagen wurde um automatische elektrische Türöffner ergänzt, um einen barrierefreien Zugang zu erhalten. Weiter wurden zwei barrierefreie Automatiktüren im Bereich der Zulassungsstelle eingebaut.

Abb. 1: Neben dem Haupteingang wurden auch die Türanlagen der KfZ-Zulassungsstelle durch Automatiktüren barrierefrei gestaltet.

2. Multimediaausstattung Sitzungssäle

Die in den 1980ern Jahren ausschließlich für Sitzungen ausgelegte Ausstattung des großen Sitzungssaals entsprach nicht mehr den heutigen multimedialen Anforderungen.

Abb. 2: Erneuerung der Medientechnik im großen Sitzungssaal

Daher erfolgte in der Sitzungspause von August bis September 2017 die Modernisierung der Medientechnik im großen Sitzungssaal mit Kosten von rund 265.000 €.

Die Lautsprecheranlage wurde erneuert und auf den aktuellen Stand der Technik gebracht. Wegen weggefallener Frequenzen war die Erneuerung der Mikrofonanlage erforderlich. Es wurden zwei Mikrofone, fünf Tischsprechstellen sowie drahtlose Mikrofonsysteme beschafft.

Ebenso wurde die zentrale Technik der Multimediaanlage im Regieraum sowie das Steuerungssystem der Medientechnik erneuert.

3. Sanierung der Außenanlagen und Wege

Im Juni 2017 wurde mit dem ersten Bauabschnitt der erforderlichen Sanierung der befestigten Flächen des Landratsamts beim Weg entlang der Kochers und dem gesamten Vorbereich zur Stuttgarter Straße begonnen.

Abb. 3: Sanierung der Außenanlagen zwischen Haupteingang und Stuttgarter Straße

Der vorhandene kleinteilige Granitpflasterbelag wurde durch einen barrierefreien Belag mit Blindenleitsystem ausgetauscht. In Verbindung mit dem barrierefreien Haupteingang kann künftig das Ostalbkreishaus auch von der Stuttgarter Straße kommend barrierefrei erreicht werden. Die ursprüngliche Außenbeleuchtung wurde durch moderne LED-Leuchten ersetzt. In diesem ersten Abschnitt wurden rund 1.500 m² umgestaltet.

In zwei weiteren Bauabschnitten mit insgesamt rund 3.710 m² Fläche sollen in den kommenden Jahren noch die Fahrbahnflächen und PKW-Stellplätze, der östliche Bereich und die Zufahrt zur Wilhelm-Merz-Straße sowie der südliche Bereich mit dem Nebeneingang und der Zufahrt zur Julius-Bausch-Straße erneuert werden.

Derzeit wird die Planung für beide Bauabschnitte durch das Büro Planstatt Senner erstellt. Diese wird nach verwaltungsinterner Prüfung und Bewertung im Ausschuss für Bildung und Finanzen vorgestellt.

4. Umbau der Kfz-Zulassungsstelle / Führerscheinstelle

Die Kfz-Zulassungsstelle und die Führerscheinstelle im Ostalbkreishaus haben eine Großraumbürostruktur mit Kundentresen und Wartebereich. Durch die starke Kundenfrequentierung und die hohe Anzahl an Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern war dieser Bereich durch einen hohen Schallpegel gekennzeichnet, der durch die harten Fliesen- und Glasoberflächen noch verstärkt wurde und die Beschäftigten, aber auch Kundinnen und Kunden, negativ beeinträchtigte.

Um Verbesserungen zu erzielen, wurde durch die Verwaltung eine neue Arbeitsplatz- und Beratungskonzeption erarbeitet. Diese Konzeption erforderte den Einbau von neuen Trockenbauwänden und die Ausstattung mit einer zeitgemäßen Möblierung.

Im Haushaltsplan 2018 stehen 450.000 € für die Sanierung der Pflasterflächen (Außenanlagen) zur Verfügung. Da diese Maßnahme in 2018 zurückgestellt wurde, sind die Mittel für den Umbau der Kfz-Zulassungsstelle / Führerscheinstelle sowie für die Planungskosten des externen Ingenieurbüros für Elektrotechnik verwendet worden.

B - Elektroverteilersanierung und Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes

Die Elektroverteilung und die technischen Bauteile (z.B. Sicherung, Relais) sind im gesamten Haus nach über 30 Jahren veraltet und erfordern eine Erneuerung auf den heutigen Stand der Technik.

Im Rahmen der Planungen für die Erneuerung der Elektroverteilung wurde parallel ein Brandschutzgutachten in Auftrag gegeben, um die Aspekte des vorbeugenden Brandschutzes mit zu berücksichtigen, um spätere Anpassungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden. Technische Anlagen und der vorbeugende Brandschutz, insbesondere bei Arbeitsstätten, unterliegen nicht dem Bestandschutz. Sie bedürfen einer regelmäßigen Aktualisierung entsprechend den heutigen Anforderungen.

Zwischenzeitlich liegt das Brandschutzgutachten vor. Die darin aufgezeigten notwendigen Verbesserungen waren im Jahr 2013, als das Modernisierungskonzept erstmalig vorgestellt wurde, in diesem Umfang nicht absehbar.

Es wurde daher in intensiver Abstimmung zwischen dem Brandschutzgutachter und der Baurechtsbehörde der Stadt Aalen ein neuer baulicher Maßnahmenkatalog erarbeitet, der sinnvollerweise zusammen mit der Elektroverteilersanierung umgesetzt werden sollte:

• Einbau einer flächendeckenden Brandmeldeanlage mit Aufschaltung auf eine ständig besetzte Stelle (Feuerwehr)

Dabei handelt es sich um Rauchmelder mit integrierten Hupen, die sowohl in den Büros als auch in den Fluren in den Decken eingebaut werden. Im Falle einer Rauchentwicklung wird ein Alarm ausgelöst und sofort an die Feuerwehr weitergeleitet.

• Einbau einer Sicherheitsbeleuchtung

Nachleuchtende Hinweisschilder im Bereich der Haupt- und Rettungswege leuchten im Falle eines Stromausfalles oder bei Verrauchung die Flure aus und zeigen den Mitarbeitern/Bürgern den Weg ins Freie auf.

• Einbau einer Rauchwärmeabzugsanlage

Im Falle eines Brandes muss eine Entrauchung sichergestellt werden. Dafür werden entsprechende Fensterelemente eingebaut, die bei einer Rauchentwicklung automatisch öffnen. Zusätzliche Öffnungen werden benötigt, um die Frischluftzufuhr sicherzustellen. Über Ventilatoren wird die Zuführung von Frischluft beschleunigt, so dass die Entrauchung des betroffenen Bereiches schnellstmöglich erreicht wird.

• Einbau einer Sprachalarmierungsanlage

Über Lautsprecher in den Fluren können im Falle eines Brandes bzw. einer Krisen- oder Amoksituation kontrollierte Durchsagen direkt an Mitarbeiter, Kunden und Besucher des Gebäudes gerichtet werden, um ein Panikverhalten zu vermeiden.

• Nachrüsten einer außenliegenden Fluchttreppe für den großen Sitzungssaal

Auf Grund der Größe und der Nutzung des großen Sitzungssaals sind für diesen Bereich die Regelungen und Vorschriften für Versammlungsstätten maßgebend.

Da der erste bauliche Rettungsweg im offenen Foyer endet, wird ein zweiter baulicher Rettungsweg mit einem direkten Zugang ins Freie benötigt, der im Falle eines Brandes zur Menschenrettung herangezogen werden kann.

• Einbau von Brandschutztüren und -elementen

Oberstes Ziel des Brandschutzkonzeptes ist die Menschenrettung. Damit dies gewährleistet werden kann, sollen über zusätzliche Brandschutztüren und -elemente Brandabschnitte mit einem direkten Zugang zu einem Treppenhaus geschaffen werden, ohne dass die Mitarbeiter im Brandfall von Feuer oder Rauch betroffene Bereiche queren müssen. Dafür müssen in einzelnen Fluren entsprechende Brandschutztüren nachgerüstet werden, die im Brandfall automatisch zufallen und so eine Verrauchung verhindern bzw. eindämmen.

• Einbau einer Tür im Sportraum im Untergeschoss

Auf Grund der Lage im Untergeschoss und der Höhe der Fensterbrüstung ist ein sicheres Verlassen des Raumes im Brandfall bisher unmöglich. Dahingehend muss eine zweite Tür vorgesehen werden, die ein Verlassen direkt in den gesicherten Flur ermöglicht.

Mit folgenden Kosten ist bei der Umsetzung dieser Maßnahmen zu rechnen:

Maßnahmenbereich      Kostenschätzung

        (August 2018)

• Elektroverteilersanierung400.000 €
• Brandmeldeanlage684.000 €
• Dezentrale Notlichtanlage  83.320 €
• Nachrüstung Rauchwärmeabzug  27.600 €
• Sprachalarmierungsanlage153.420 €
• Bauliche Maßnahmen für die Technikmaßnahmen  83.660 €
• Fluchttreppe aus dem großen Sitzungssaal  30.000 €
• Abtrennung von Brand- und Rauchabschnitten250.000 €
• Brandschottungen  45.000 €
• Zweiter Rettungsweg aus dem Sportraum im Untergeschoss    6.000 €

Summe       1.763.000 €

Bei der Durchführung der dargestellten Baumaßnahmen wird in die einzelnen Büros und Flure eingegriffen. Um den Bürobetrieb so wenig wie möglich zu beeinträchtigen, sollen die Arbeiten abschnittsweise durchgeführt werden. Hierzu wird das Ostalbkreishaus in vier Bauabschnitte eingeteilt (vgl. Anlage 1). In jedem dieser Bauabschnitte werden die benötigten Arbeiten (Einbau Brandmeldeanlage, Sicherheitsbeleuchtung, Rauchwärmeabzugsanlage, Sprachalarmierung) vollständig vom Untergeschoss bis zum Dachgeschoss durchgeführt.

Es ist vorgesehen, während des Jahres 2019 die Planungsleistungen zur Erneuerung der Elektroverteilersanierung und zur Verbesserung des Brandschutzes durchzuführen und die Ausschreibung für die anschließenden Arbeiten vorzubereiten. Die Umsetzung eines ersten Bauabschnitts mit einem Aufwand von rund 350.000 Euro wäre dann ab dem Jahr 2020 möglich. Die entsprechenden Mittel für die insgesamt geplanten vier Bauabschnitte müssten dann in den Haushaltsjahren 2020 - 2023 bereitgestellt werden.

Formal bedarf die dargestellte Ertüchtigung der Zustimmung durch die örtlich zuständige Baurechtsbehörde. Nach der Zustimmung des Kreistags zur Planungskonzeption zur Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes wird die Verwaltung diese bei der Stadtverwaltung Aalen einholen.

C- Aktualisierte Kostenprognose

Seit der ersten Vorstellung der im Ostalbkreishaus vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen im Kreistag am 22.10.2013 haben sich zusätzliche Erfordernisse wie die Modernisierung der Kfz-Zulassungsstelle oder der Einbau der „Toilette für alle“ im Erdgeschoss ergeben. Im Zeitraum 2014-2018 wurden neben der regulären Bauunterhaltung für die Modernisierung des Landratsamtsgebäudes 2.207.902 € verausgabt (vgl. Anlage 2 - Stand der Umsetzung zum 01.11.2018).

In einigen Maßnahmenbereichen wie der Betonsanierung der beiden Tiefgaragenebenen, der Erneuerung der Lüftungsanlage sowie der Sanierung der oberirdischen Fahrbahn- und PKW-Stellplatzflächen laufen derzeit noch durch externe Planungsbüros unterstützte Untersuchungen, weshalb der Gesamtsanierungsbedarf für das Ostalbkreishaus insofern nur geschätzt werden kann.

Unter Berücksichtigung der zusätzlichen Maßnahmen zur Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes mit Kosten in Höhe von 1.363.000 €, die bei der Vorstellung des Zwischenberichts am 04.10.2016 noch nicht absehbar waren, ergibt sich zum 01.11.2018 eine Kostenprognose von rund 7,6 Mio. € €.

Die Maßnahmen gliedern sich in folgende sechs Bereiche auf:

MaßnahmenbereichKostenprognose (01.11.2018)

1. Fassade / Außenhülle   197.236 €

2. Flachdächer   930.000 €

3. Innenraum2.048.482 €

4. Tiefgarage1.205.771 €

5. Technische Anlagen2.293.302 € (inkl. vorbeugender Brandschutz)

6. Außenanlagen   902.229 €

Summe7.577.020 €

Zur Einordnung des Kostenaufwandes zur Modernisierung des Ostalbkreishauses sei angemerkt, dass dieses repräsentative Verwaltungsgebäude über eine Bruttogrundfläche von 21.138 m² verfügt. Werden die beiden Tiefgaragenebenen hinzugerechnet, ergibt sich eine Bruttogrundfläche von 26.464 m². Setzt man für diese Gesamtfläche eine Durchschnittsmiete von 6,00 €/m²/Monat an, so würde sich ein Jahresmietaufwand von 1,9 Mio. € ergeben.

Das 1984 eröffnete Landratsamtsgebäude wurde mit Baukosten von rund 35,3 Mio. € (69 Mio. DM) abgerechnet. Die KGSt empfiehlt in ihrem Bericht Nr. 7/2009 zur Instandhaltung kommunaler Gebäude für die Bemessung der Höhe der jährlichen Gebäudeunterhaltung einen Richtwert von 1,2 % des Wiederbeschaffungszeitwertes der Gebäude.

Dieser in der Gebäudeversicherung versicherte Neubauwert des Ostalbkreishauses beträgt 51,2 Mio. €. Nach der KGSt-Empfehlung würde sich somit ein jährliches Bauunterhaltungsbudget von rund 614.000 € ergeben. Für die laufende Gebäudeunterhaltung mussten auf Grund der guten Bausubstanz jedoch durchschnittlich nur bis zu 200.000 € pro Jahr aufgewendet werden. Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll wie wirtschaftlich in die grundlegende Sanierung des kreiseigenen Gebäudes zu investieren und die Gebäudesubstanz langfristig zu erhalten.

Finanzierung und Folgekosten

Für die Planungsleistungen zur Erneuerung der Elektroverteilersanierung und Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes würden im Jahr 2019 Kosten in Höhe von rund 180.000 € anfallen.

Zur Finanzierung dieser Planungsleistungen steht noch ein Ermächtigungsrest in Höhe von 320.000 € (Sachkonto 42.11.80.41) zur Verfügung.

Die weiteren benötigen Mittel wären ab dem Haushaltsplan 2020 zu finanzieren.

Anlagen

Anlage 1Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes am  Ostalbkreishaus -                             Übersicht Bauabschnitte

Anlage 2Modernisierung des Ostalbkreishauses: Stand der Umsetzung zum                             01.11.2018

Sichtvermerke