Antrag der Verwaltung

1. Die Ergebnisse des gemeinsamen Ideen- und Realisierungswettbewerbs Aalen-Süd/Union-Areal werden zur Kenntnis genommen.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, mit den drei Preisträgern in das Verhandlungsverfahren nach § 14 Abs. 4 Nr. 8 Vergabeverordnung einzutreten.

Sachverhalt/Begründung

Der Bereich „Aalen-Süd“ (Ideenwettbewerb) ist ein Gebiet im Wandel. Die noch vorhandene Prägung durch industriell-gewerbliche Nutzungen befindet sich seit einigen Jahren im Umbruch. Unterschiedlichste Nutzungen und dynamische Veränderungsprozesse tragen allmählich an vielen Stellen zu einem neuen Gesicht des Aalener Südens bei; das Wirtschaftszentrum, die Villa Stützel, das Proviantamt, die Moschee und aktuelle Entwicklungen im Ostertaggebäude und am Burgstallkreisel sind dabei hervorzuheben.

Das „Union-Areal“ (Realisierungswettbewerb) ist Teil von „Aalen-Süd“ und liegt unmittelbar südlich der Aalener Innenstadt, zwischen Kocher und Wilhelm-Merz-Straße. Diese zentrale Lage, die gute Erreichbarkeit, die Gewässernähe und nicht zuletzt die Größe von ca. 1,7 ha machen die Bedeutung dieser Fläche für die Aalener Stadtentwicklung aus. Seit Jahren schon ist das Gelände daher Bestandteil von Planungsverfahren und es wird immer wieder von verschiedenster Seite als eines der wichtigsten „Brachflächenpotentiale“ in die Diskussion über die künftige Stadtentwicklung eingebracht.

Abb. 1: Lage des Gebietes gemeinsamer Ideen- und Realisierungswettbewerb Aalen-Süd/Union-Areal

Die Stadt Aalen und der Ostalbkreis haben sich im Juli 2017 auf eine gemeinsame Auslobung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs verständigt, um so bestmögliche Ergebnisse für Städtebau und Hochbau zu erzielen.

Dabei handelt es sich um ein dreistufiges Verfahren mit integriertem Planungswettbewerb mit Realisierungsteil und Ideenteil:

Stufe 1:Präqualifikation / Teilnahmewettbewerb

(Auswahl nach Ausschluss- und Auswahlkriterien)

Stufe 2:Planungswettbewerb mit städtebaulichem Ideenteil

Stufe 3:Verhandlungsverfahren / Bieterpräsentation

(Auswahl nach Zuschlagskriterien)

In der Kreistagssitzung am 19.12.2017 wurden die Eckpunkte für die Auslobung des Realisierungsteils (insbesondere gebäudespezifische Vorgaben) sowie die Eckpunkte für die Auslobung für den Ideenteil mit städtebaulichen Vorgaben beschlossen.

Des Weiteren hat der Kreistag am 24.04.2018 dem optimierten Raumprogramm und der Auslobung des gemeinsam mit der Stadt Aalen durchzuführenden Ideen- und Realisierungswettbewerbs Aalen-Süd/Union-Areal zugestimmt.

Eckpunkte des Realisierungswettbewerbs

Der Ostalbkreis möchte mit dem zweiten Verwaltungsstandort in Aalen ein Verwaltungsgebäude der Zukunft schaffen und moderne Architektur mit den Themen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und erneuerbare Energien verbinden.

Im Besonderen soll die Architektur den Menschen dienen, die als Kundinnen und Kunden die Landkreisverwaltung aufsuchen oder die auf dem Standort der ehemaligen Union-Werke arbeiten. Die Bürowelt der Zukunft fördert dabei Begegnungen und die Kommunikation auch zwischen verschiedenen Dezernaten und Geschäftsbereichen. Sie verfügt über flexible Strukturen und garantiert dadurch auch ein hohes Maß an Zukunftssicherheit in der künftigen digitalen Welt.

Die Kundinnen und Kunden des Landratsamtes sollen neben attraktiven Aufenthaltsflächen in den Empfangs- und Wartebereichen in speziellen Beratungssituationen ungestört mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der verschiedenen Geschäftsbereiche kommunizieren können.

Das Raumprogramm sieht eine Nutzfläche von 9.240 m² und eine Bruttogeschossfläche von 11.440 m² vor.

Um über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes hinweg die Optionen für die Bürogestaltung auch für künftige Entwicklungen flexibel zu halten und auf Veränderungen der Zukunft reagieren zu können, sollen die Büroflächen veränderbar und flächenneutral geplant werden. Dies bedeutet, dass auf einer identischen Fläche sowohl Zellenstrukturen mit Einzelbüros als auch offenere Strukturen (z.B. Multi-Space-Strukturen mit 4er-Gruppenräumen) verwirklicht werden können.

Die Einreichung von innovativen Energiekonzepten unter Einbindung von erneuerbaren Energien oder der energieeffizienten Kraft-Wärme-Kopplung wird im Rahmen des Wettbewerbs besonders begrüßt.

Besonderer Wert wird auf das Thema Nachhaltigkeit gelegt. Dabei soll die CO2-Bilanz der Baustoffe ebenso berücksichtigt werden wie die Bewirtschaftungskosten im Lebenszyklus des Gebäudes.

Städtebauliche Eckpunkte und Vorgaben

Neben dem eigentlichen Union-Areal (das mit ca. 1,7 ha den Realisierungsteil für den Hochbau beinhaltet) soll ein insgesamt 6,8 ha großer Teilbereich von „Aalen Süd“ einer städtebaulichen Planung unterzogen werden.

Dieses Gebiet gehört zu den innerstädtischen Potentialflächen mit großer Bedeutung für die Stadtentwicklung. Als ehemals gewerblich-industriell geprägter Stadtbereich ist hier bereits seit einiger Zeit ein Umstrukturierungsprozess mit positiven Veränderungsansätzen zu beobachten (s. zum Beispiel Proviantamt, Villa Stützel und Ostertag). Auch ansässige Betriebe tragen mit erheblichen Investitionen zu einer Stabilisierung bei. Die Stadt Aalen ist sehr daran interessiert, den aktuellen Prozess positiv zu begleiten und das hier liegende Innenentwicklungspotential für die weitere Stadtentwicklung zu nutzen. Dazu gehören einerseits die Unterstützung verschiedenster privater Akteure, aber auch das Bewusstsein, mit aktiven Planungsprozessen eine gute Grundlage für ein neues Stadtquartier zu legen. Als Wettbewerbsergebnis aus dem Ideenteil  „Aalen-Süd / Union-Areal“ erhofft sich die Stadt Aalen zahlreiche Ideen und städtebaulich nachhaltige Lösungsvorschläge für diesen Prozess. Seit Jahren bemüht sich die Stadt Aalen Stadtentwicklung nicht nur im Außenbereich, sondern auch durch eine intelligente Nachnutzung von brachliegenden Arealen oder nicht mehr standortangemessen genutzten Gebieten zu betreiben. Gerade dem Aalener Süden kommt dabei eine herausragende Bedeutung zu. Die Innenstadtnähe, ein gutes ÖPNV-Angebot, die Lage am Gewässer, die Nachbarschaft zu Wohngebieten und auch die aktuell angestrebte Entwicklung des Landratsamtes sind Potentiale für eine positive Entwicklung.

Im Wettbewerbsgebiet wird eine Entwicklung im Sinne eines urbanen Quartiers als Innenstadtergänzungsbereich angestrebt (Ansiedlung von Nahversorgungs- bzw. Dienstleistungsbetrieben und nicht zentrenrelevanten Nutzungen, vor allem aber innerstädtisches Wohnen). Es handelt sich um einen langfristigen Entwicklungsprozess, da aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht alle Flächen gleichzeitig zur Verfügung stehen werden. Veränderungen werden nur abschnittsweise umsetzbar sein. Damit eine angemessene Nachverdichtung erreicht werden kann, wird für die künftige Bebauung min. 3 bis max. 6 Geschosse als städtebaulich verträglich erachtet, wobei einzelne Hochpunkte ergänzend denkbar sind.

Der teilweise schon bestehende Parkierungsdruck im Gebiet wird durch die neuen Nutzungen zunehmen und soll daher überwiegend mittels Parkhäusern und Tiefgaragen gelöst werden. Flächenhafte, oberirdische Parkierungsanlagen oder Pfahlgebäude mit Parkplätzen in der Erdgeschosszone sind im Interesse eines qualitätsvollen Stadtbildes und im Sinne des Flächensparens zu vermeiden. Die Kocherzone soll deutlich aufgewertet werden. Es besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an einer durchgängigen, öffentlich erreichbaren Grünvernetzung entlang des Kochers.

Ergebnisse des gemeinsamen Ideen- und Realisierungswettbewerbs

Um eine möglichst breite Bandbreite an Lösungsvorschlägen für die Aufgabenstellung zu erhalten und gleichzeitig den Durchführungsaufwand in vertretbarem Rahmen zu halten, wurde die Teilnehmerzahl auf 25 Gesamtteilnehmer für das EU-weite Bewerbungsverfahren (Präqualifikation gemäß Vergabeverordnung (VgV)) begrenzt.

Da mit 23 Interessenten die mögliche maximale Gesamtteilnehmeranzahl nicht überschritten wurde, konnte auf das vorgeschaltete Bewerbungsverfahren verzichtet werden.

Am 18.05.2018 erfolgte die Übermittlung der Auslobungsunterlagen an 22 Wettbewerbsteilnehmer, da ein Interessent bereits vorab wieder ausschied.  Damit begann die eigentliche Bearbeitungsphase des Wettbewerbs, die am 20.08.2018 endete. Abgegeben wurden 19 Arbeiten.

Die Vorprüfung erfolgte durch das Beratungsunternehmen Drees & Sommer unter Beteiligung des Ostalbkreises und der Stadt Aalen.

Sitzung des Preisgerichts am 25.09.2018

Das Preisgericht tagte am 25.09.2018 und stellte auf der Grundlage des Berichts der Vorprüfer die Wettbewerbsfähigkeit der 19 vorliegenden Arbeiten fest. Die 19 Arbeiten, Modelle und Pläne wurden dem Preisgericht durch Tarnzahlen anonymisiert vorgestellt.
 

Das Preisgericht unter Vorsitz von Herrn Architekt Wolfgang Riehle setzte sich aus elf Fachpreisrichtern und zehn Sachpreisrichtern zusammen. Die genaue Zusammensetzung kann dem Protokoll zur Sitzung des Preisgerichts am 25.09.2018 entnommen werden.

In drei Bewertungsrundgängen wurden die Arbeiten einer kritischen Beurteilung unterzogen. Auf das beiliegende Protokoll über die Sitzung des Preisgerichts am 25.09.2018 wird verwiesen.

Das Preisgericht beschloss nach rund zwölfstündiger Beratung, Prüfung und Abwägung aller Kriterien die Rangfolge der unten aufgeführten drei Preisträger. Diese waren bis zum Beschluss des Preisgerichts durch Tarnzahlen anonymisiert.

Nach der Öffnung der verschlossenen Umschlägen mit den Verfassererklärungen standen die Urheber wie folgt fest:

Feststellung der Preisträger:    Preisgelder (netto):

1. PreisArGe hirner & riehl architekten BDA   53.500 €

PartG mbB, München + Lex Kerfers

Landschaftsarchitekten GbR, Bockhorn

2. PreisHascher Jehle Design GmbH, Berlin   37.500 €

kleyer.koblitz.siegmüller GbR, Berlin

Weidinger Landschaftsarchitekten, Berlin

3. PreisAckermann + Raff GmbH & Co. KG, Stuttgart   26.000 €

EL Project GmbH, Esslingen

AnerkennungElement A Architekten Partnerschaft mbB,    7.000 €

IdeenteilHeidelberg

AnerkennungFerdinand Heide Architekt Planungs-    8.000 €

Realisierungsteilgesellschaft mbH, Frankfurt a.M.

DieLandschaftsarchitekten.Bittkau - Bartfelder

und Ing. GbR, Wiesbaden

Gesamtsumme132.000 €

Ausstellung und Präsentation der Wettbewerbsarbeiten

Am 26.09.2018 fand im Ostalbkreishaus die Ausstellungseröffnung zum gemeinsamen Ideen- und Realisierungswettbewerb statt. Dabei wurden die Wettbewerbsziele und die drei Preisträger durch Herrn Architekt Wolfgang Riehle als Vorsitzenden des Preisgerichts der interessierten Öffentlichkeit näher erläutert. Sämtliche Arbeiten wurden vom 26.09. bis 02.10.2018 im Ostalbkreishaus präsentiert. Die prämierten Arbeiten wurden anschließend bis 16.10.2018 ausgestellt.

Weiteres Verfahren

Der mit der Empfehlung des Preisgerichts abgeschlossene vorgelagerte Planungswettbewerb (Stufe 2) und das sich daran anschließende Verhandlungsverfahren (Stufe 3) sind zwei getrennte, nacheinander durchzuführende Verfahren.

Der Planungswettbewerb dient lediglich zur Generierung von Lösungen und ist nicht gleichzusetzen mit der Beauftragung von Planungsleistungen.

Im Verhandlungsverfahren (Stufe 3) wird mit Hilfe objektiver Kriterien (z.B. detaillierte Kostenschätzung zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit; Funktionalität des Raumprogrammes; Plausibilisierung des Haustechnik- und Energiekonzepts) überprüft, ob die Wettbewerbsarbeiten auch im vorgegebenen Kostenrahmen technisch umgesetzt werden können. Weiterhin sind die Anmerkungen und Prüfaufträge des Preisgerichts beispielsweise zu den Lösungsvorschlägen für die Parkierung und den möglichen späteren Erweiterungsbau zu bearbeiten. Erst nach Abschluss des beschriebenen Verhandlungsverfahrens erfolgt eine Beauftragung durch den Ostalbkreis.

Empfehlung des Preisgerichts und der Verwaltung

Nach dem abgeschlossenen Realisierungswettbewerb und der Entscheidung des Preisgerichts vom 25.09.2018 schlagen das Preisgericht und die Verwaltung vor, mit den drei ausgewählten Preisträgern in einem dritten Schritt nach § 14 Abs. 4 Nr. 8 VgV in das Verhandlungsverfahren einzutreten.

Finanzierung und Folgekosten

Im Haushaltsplan 2018 stehen für das Projekt Neubau eines zweiten Verwaltungsstandorts in Aalen auf dem UNION-Gelände 3.500.000 € zur Verfügung. Zusammen mit dem Ermächtigungsrest in Höhe von 1.447.382 € aus dem Haushaltsjahr 2017 stehen somit Haushaltsmittel in Höhe von 4.947.382 € zur Verfügung.

Anlagen

Anlage 1: Protokoll über die Sitzung des Preisgerichts am 25.09.2018 (vertraulich)

Sichtvermerke