Antrag der Verwaltung

Der Ausschuss für Bildung und Finanzen nimmt den Bericht zum Haus der Gesundheit Schwäbisch Gmünd zur Kenntnis.

Sachverhalt/Begründung

1. Gebäudehistorie: Von der Zigarrenfabrik zum Haus der Gesundheit

Das Margaritenheim in Schwäbisch Gmünd blickt auf eine lange Geschichte zurück. Im Jahr 1889 wurde der heutige Hauptbau (vgl. Anlage 1) als Zigarrenfabrik Endres in der Weißensteiner Straße errichtet. Im umgebauten Fabrikgebäude wurde dann durch die Barmherzigen Schwestern von Untermarchtal am 1. Mai 1921 das Margaritenheim als Entbindungsstation gegründet.

Das Margaritenheim wurde im Jahr 1954 zum Margaritenhospital als Kinderkrankenhaus mit Gynäkologie und Geburtshilfe umgebaut. In den 1960er-Jahren wurde es um eine Säuglings- und Frühgeborenenstation erweitert.

Am 1. Januar 2000 wurde das Margaritenhospital durch den Ostalbkreis von der Genossenschaft der Barmherzigen Schwestern zum Heiligen Vinzenz und Paul in Untermarchtal übernommen.

Die bestehende Doppelvorhaltung der Bereiche Gynäkologie und Geburtshilfe in der Raumschaft Schwäbisch Gmünd sowohl am Standort Stauferklinikum Mutlangen als auch am Margaritenhospital in Schwäbisch Gmünd machte eine Neustrukturierung notwendig.

Bei einer Klausurtagung des Krankenhausausschusses und der Fraktionsvorsitzenden im Juli 2003 wurde unter dem Thema „Ergebnisverbesserung an den Klinik-Eigenbetrieben des Ostalbkreises“ die Situation am Klinikstandort Schwäbisch Gmünd (Stauferklinikum / Margaritenhospital) erstmals vertiefend erörtert.

Basierend auf den Ergebnissen wurde am 23. März 2004 vom Kreistag der Grundsatzbeschluss gefasst, das Margaritenhospital als Gesundheitszentrum unter fremder Regie umzunutzen.

In der Kreistagssitzung am 23. Juni 2009 wurde der Beschluss gefasst, dass das geplante „Gesundheitshaus Margaritenheim“ in Schwäbisch Gmünd in eigener Regie und in Selbstvermarktung umgesetzt wird. Mit der weiteren Projektentwicklung wurde die Ostalb-Klinikum-Service GmbH beauftragt.

In der Kreistagssitzung vom 13. Oktober 2009 wurde das Nutzungskonzept und die Einrichtung des „Hauses der Gesundheit - Margaritenheim Schwäbisch Gmünd“ vorgestellt und einstimmig mit folgenden Eckpunkten beschlossen:

• Verkauf des Margaritenheims Schwäbisch Gmünd an die S-Projektverwaltungs-gesellschaft mbH der Kreissparkasse Ostalb für 6,4 Mio. € (geschätzte Gesamtkosten für Kauf und Umbau rund 11,3 Mio. €)

• Anmietung des Margaritenheims Schwäbisch Gmünd durch den Ostalbkreis nach erfolgtem Umbau für 30 Jahre als Generalmieter

• Individuelle Vermietung der Räumlichkeiten an die Nutzer als Untermieter des Ostalbkreises als Generalmieter (über die Mieterakquise und -betreuung kann der Ostalbkreis die Ausrichtung des Hauses der Gesundheit bestimmen)

• Die vom Ostalbkreis zu erbringenden Aufwendungen (Mietzahlung an S-Projekt, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung) sollen über die Mietzahlungen der Nutzer bzw. der Untermieter refinanziert werden

Damit konnte das zentrumsnahe und traditionsreiche Margaritenheim Schwäbisch Gmünd durch den Ostalbkreis und die Kreissparkasse Ostalb zu einem interdisziplinären Haus der Gesundheit Schwäbisch Gmünd entwickelt werden. Die Zusammenarbeit der Landkreisverwaltung mit der Gebäudeeigentümerin S-Projektverwaltungsgesellschaft mbH (S-Projekt) gestaltet sich seit Projektbeginn sehr konstruktiv und zielorientiert.

Auf der obigen Luftaufnahme aus dem Jahr 2015 ist der historisch gewachsene Gebäudekomplex Haus der Gesundheit zu erkennen. Im Bildvordergrund rechts der Anbau für die Strahlentherapiepraxis aus dem Jahr 2010. Daran anschließend der Mariabau, welcher quer zum hinter dem Haus fließenden Waldstetter Bach steht. An den Mariabau schließen sich nun parallel zur Weißensteiner Straße und zum Waldstetter Bach der Vinzenzbau als Verbindungsbau und der Hauptbau an. Im Innenhof vor dem Vinzenzbau ist das begrünte Dach des Pavillons der PIA (Psychiatrische Institutsambulanz) zu erkennen. Vor dem Hauptbau befindet sich der 2010 geschaffene Eingangsbereich mit Gastronomiefläche. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite hat der DRK-Kreisverband Schwäbisch Gmünd e.V. seinen Verwaltungssitz.

Der gesamte Gebäudekomplex stellt sich als solides Bauwerk dar. Da das Margaritenheim jedoch schon in den 1950er-Jahren zum Krankenhaus umgebaut wurde, ergeben sich vor allem in der Haustechnik immer wieder Herausforderungen für die heutige Nutzung als Gesundheitszentrum mit dem Anspruch an flexible Raumzuschnitte und eine moderne Haustechnik. In der Zusammenarbeit mit der S-Projekt konnten bislang immer alle gebäuderelevanten Themen bearbeitet und gelöst werden.

Das Haus der Gesundheit wurde innerhalb der Landkreisverwaltung zu Beginn vom Geschäftsbereich Kämmerei betreut. Seit März 2014 erfolgt die Betreuung durch den Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft.

2. Mieterstruktur und Belegungsstand

Der Umbau des Margaritenhospitals im Jahr 2010 erfolgte in enger Abstimmung mit den damals bereits bekannten Mietinteressenten. Insgesamt stehen 9.010 m² vermietbare Fläche zur Verfügung, von denen zu Beginn der Umbauarbeiten bereits 7.500 m² an Interessierte vermittelt waren oder ernsthaftes Interesse vorlag. Zum Ende des Jahres 2010 konnten die ersten Mieter ihre Räumlichkeiten beziehen.

In den Folgejahren konnte beinahe eine Vollvermietung erzielt werden. Geringfügige Fluktuationen vor allem bei kleineren Praxen und Gesundheitsangeboten durch Geschäftsaufgabe oder berufliche Neuorientierung blieben jedoch nicht aus.

Insbesondere die Gastronomiefläche im Eingangsbereich erwies sich hierbei als problematisch. Diese Fläche sollte ursprünglich an eine Apotheke vermietet werden, was jedoch im Zuge der Projektentwicklung nicht gelang. Die Gastronomie wurde insgesamt an vier unterschiedliche Betreiber verpachtet. Ein wirtschaftlicher Betrieb war diesen Betreibern jedoch wegen mangelnden Umsatzes nicht möglich. Durch die direkt gegenüber gebauten Super- und Biomärkte mit Bäckereifilialen wird ein gastronomisches Angebot im Haus der Gesundheit leider nicht wie erhofft angenommen. Nachdem die Verpachtung als Gastronomie keinen Sinn mehr ergibt, befindet sich die Fläche in der Vermarktung.

Alle sonst noch verfügbaren Flächen im Haus der Gesundheit sind seit dem Jahr 2017 vermietet. Der Anteil der vermieteten Fläche beträgt 98,4 % (vgl. Anlage 2).

Die sehr gute Auslastung zeigt, dass durch die Realisierung des Hauses der Gesundheit das Angebot im Gesundheitsbereich gestärkt und für die Raumschaft Schwäbisch Gmünd ein echter Mehrwert geschaffen werden konnte. 

3. Finanzielle Situation

3.1 Mieterträge und Mietaufwand

Mit zunehmender Mietbelegung des Hauses der Gesundheit konnte die Differenz zwischen der Mietzahlung an die S-Projekt (jährlich 1.085.400 €) und den Mieterträgen verringert werden. Die Mieterträge bestehen aus den Zahlungen des Mietzinses für die eigentlichen Mieträumlichkeiten sowie für angemietete PKW-Stellplätze.

Im Jahr 2015 überstiegen erstmals die Mieterträge den Mietaufwand. Für das Jahr 2018 ist mit Mieterträgen von 1.080.420 € zu rechnen.

3.2 Gesamtertrag und Gesamtaufwand

Bei der Aufsummierung von Gesamtertrag und Gesamtaufwand ergibt sich erstmals im Jahr 2016 ein Überschuss von 16.365 €. Im Jahr 2017 konnten um 59.954 € höhere Erträge als Aufwendungen erzielt werden, während in den Jahren 2012-2015 jeweils die Aufwendungen die Erträge übertragen (vgl. Anlage 3 mit detaillierter Auflistung).

3.3 Netto-Ressourcenbedarf

Bei der Ermittlung des Netto-Ressourcenbedarfes für das Haus der Gesundheit werden schließlich noch die vom Ostalbkreis eingesetzten Personal- und Sachaufwendungen kalkulatorisch berücksichtigt. Der Netto-Ressourcenbedarf ist seit der Projektentwicklung des Hauses der Gesundheit in den Jahren 2010-2011 negativ, wobei das Ergebnis mit
-61.362 € im Jahr 2017 am positivsten ausfiel (vgl. Anlage 3).

Beim Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft wird das Haus der Gesundheit von einer 30 %-Kraft im gehobenen Dienst betreut. Die Personalkosten der übrigen Bediensteten werden wie bei den weiteren vom Geschäftsbereich betreuten Objekten nach deren Flächenanteilen verrechnet.

4. Erhaltung und Steigerung der Attraktivität des Hauses der Gesundheit

Um die Attraktivität des Gebäudes für die Mieter zu erhalten, ist es notwendig, die  Betriebskosten (Nebenkosten) so gering wie möglich zu halten. Als die S-Projekt im Jahr 2015 ankündigte, dass die kombinierten Heizöl- und Erdgaskessel altersbedingt erneuert werden müssen, hat der Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft in enger Abstimmung mit der Gebäudeeigentümerin die Neukonzeption der Wärmeerzeugung begleitet. Nach eingehender Prüfung hat sich der Ostalbkreis mit einem Investitionszuschuss an der Installation eines Erdgas-Blockheizkraftwerkes zur gekoppelten Erzeugung von Strom und Wärme beteiligt. Die S-Projekt hätte ursprünglich lediglich neue Erdgaskessel eingebaut. Durch den Investitionszuschuss konnte jedoch ein leistungsstarkes Erdgas-BHKW eingebaut werden. Die erzeugte Strommenge kann nahezu vollständig als Direktverbrauch im Gebäudekomplex Haus der Gesundheit verwendet werden. Die anfallende Abwärme wird vollständig vor Ort verbraucht. Das Erdgas-BHKW führt zu einem wirtschaftlicheren Strom- und Wärmepreis als bei einem hundertprozentigen Fremdbezug von den Energieversorgungsunternehmen. Die optimierte Strom- und Wärmeversorgung des Hauses der Gesundheit führt zu stabilen Nebenkosten, durch die alle Mietparteien profitieren.

Auch beim Betrieb der weiteren technischen Anlagen und bestehenden Wartungsverträgen hat der Ostalbkreis Verbesserungen initiiert und gemeinsam mit der S-Projekt umgesetzt. Diese Beispiele sollen zeigen, dass sich der Geschäftsbereich Hochbau und Gebäudewirtschaft mit seinem spezifischen Fachwissen in die Themen der Gebäudeunterhaltung und -bewirtschaftung einbringt und Verbesserungsvorschläge erarbeitet und umsetzt. Im regelmäßigen Kontakt mit den Mietparteien werden auch Anregungen und Wünsche aufgenommen und bearbeitet.

5. Fazit

Der Ostalbkreis konnte das ehemalige Margaritenheim bzw. Margaritenhospital in den letzten Jahren zum attraktiven Haus der Gesundheit Schwäbisch Gmünd entwickeln.

Das im Jahr 2009 gefasste ehrgeizige Ziel einer vollständigen Refinanzierung des Hauses der Gesundheit aus Mieterträgen konnte zwischenzeitlich nahezu erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass sich ein besseres wirtschaftliches Ergebnis und eine vollständige Refinanzierung auf Grund der vorhandenen Mieterstruktur schon zeitnah einstellen werden und sich eine Konsolidierung ergeben wird. In den Jahren 2016 und 2017 war das ordentliche Ergebnis bereits positiv.

Das Haus der Gesundheit präsentiert sich nach rund sieben Jahren Betrieb als etabliertes Gesundheitszentrum mit stationären und ambulanten Angeboten, die eine wohnortnahe medizinische Versorgung in der Raumschaft Schwäbisch Gmünd ermöglichen.

Finanzierung und Folgekosten

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Anlagen

Anlage 1 Haus der Gesundheit Schwäbisch Gmünd - Gebäude- und Lageplan

Anlage 2 Mietparteien im Haus der Gesundheit Schwäbisch Gmünd

Anlage 3 Haus der Gesundheit - Finanzielles Ergebnis im Zeitraum 2012-2017

Sichtvermerke