Antrag der Verwaltung

Der Ausschuss für Bildung und Finanzen empfiehlt/der Kreistag beschließt:

1. Die in dieser Sitzungsvorlage genannten städtebaulichen Eckpunkte und Raumansprüche sollen Grundlage für die Auslobung eines in Zusammenarbeit zwischen Stadt Aalen und Ostalbkreis erfolgenden Ideen- und Realisierungswettbewerbs sein.

2. Den Eckpunkten sowie dem Raumprogramm zum Neubau eines zweiten Verwaltungsstandorts auf dem Union-Areal wird zugestimmt.

Anmerkung:

Der Ausschuss für Bildung und Finanzen hat in seiner Sitzung am 12. Dezember 2017 dem Antrag der Verwaltung einstimmig zugestimmt.

Sachverhalt/Begründung

a) Eckpunkte der Auslobung des gemeinsamen Ideen- und Realisierungswettbewerbs

Aalen-Süd/Union-Areal

Der Bereich „Aalen-Süd“ ist ein Gebiet im Wandel. Die noch vorhandene Prägung durch industriell-gewerbliche Nutzungen befindet sich seit einigen Jahren im Umbruch. Unterschiedlichste Nutzungen und dynamische Veränderungsprozesse tragen allmählich an vielen Stellen zu einem neuen Gesicht des Aalener Südens bei; das WiZ, das Theater, die Villa Stützel, das Proviantamt, die Moschee und aktuell Entwicklungen in den Ostertaggebäuden und am Burgstallkreisel sind u.a. dabei hervorzuheben.

Das „Union-Areal“ ist Teil von „Aalen-Süd“ und liegt unmittelbar südlich der Aalener Innenstadt, zwischen Kocher und Wilhelm-Merz-Straße. Diese zentrale Lage, die gute Erreichbarkeit, die Gewässernähe und nicht zuletzt die Größe von ca. 1,7 ha machen die Bedeutung dieser Fläche für die Aalener Stadtentwicklung aus. Seit Jahren schon ist das Gelände daher Bestandteil von Planungsverfahren und es wird immer wieder von verschiedenster Seite als eine der wichtigsten „Brachflächen-Potentiale“ in die Diskussion über die künftige Stadtentwicklung eingebracht.

Nachdem im Jahr 2016 das Gelände vom Landkreis als Erweiterungsfläche erworben werden konnte, sind die Voraussetzungen für eine tatsächliche „Wiedernutzbarmachung des Union-Areals“ nun hervorragend.

Die Stadt Aalen und der Ostalbkreis haben sich im Juli 2017 auf eine gemeinsame Auslobung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs verständigt, um so bestmögliche Ergebnisse für Städtebau und Hochbau zu erzielen. Das Wettbewerbsgebiet soll nicht nur das Union-Areal umfassen, sondern einen größeren Teilbereich von „Aalen Süd“ weiter südlich des Union-Areals sowie östlich der Wilhelm-Merz-Straße. Das Wettbewerbsgebiet beträgt damit ca. 6,8 ha.

Von den anstehenden Veränderungen sind viele Akteure betroffen, so zum Beispiel Landkreis und Stadt, aber auch Grundstückseigentümer von umgebenden Flächen. Verschiedenste Belange sind in allen Planungsprozessen abzugleichen und in ihren gegenseitigen Auswirkungen zu beachten, dies gilt für Erschließung, Verkehrsströme und -angebote, Freiraum und Gewässerrandstreifen, Hochwasserschutz, bauliche Ausnutzung und Verdichtung, Planungs- und Baurecht - um nur einige Punkte zu nennen. Nicht alleine aufgrund der Größe des Union-Areals, sondern auch wegen der Bedeutung der angestrebten Nutzung empfiehlt sich ein städtebaulich integrierter Entwicklungsansatz, um so optimale Strukturen schaffen zu können. Die „neue Nutzung Landratsamt“ wird einen Entwicklungsschub für das Gesamtquartier erzeugen, es handelt sich also um ein weiteres Impulsprojekt für den Aalener Süden (wie z.B. schon Proviantamt oder Ostertaggebäude). Gleichzeitig ist es aber auch für diese Nutzung von grundsätzlicher Bedeutung, in welches Umfeld sie eingebunden ist.

Am besten kann eine gemeinsame Entwicklungsstrategie die jeweiligen Handlungsmöglichkeiten und Optionen geschickt miteinander in Verbindung bringen und für alle Beteiligten möglichst optimale Voraussetzungen schaffen.

Auf der einen Seite sind die organisatorischen Überlegungen und die Hochbauplanung für den Landratsamts-Erweiterungsbau entscheidend. Auf der anderen Seite spielen verkehrsplanerische Überlegungen, das angestrebte Sanierungsgebiet „Stadtmitte / Wilhelm-Merz-Straße“ (s.u.) und die seitherigen stadtplanerischen Überlegungen für Aalen-Süd eine Rolle.

Letztendlich nützt eine städtebauliche Aufwertung des Umfelds nicht nur dem künftigen Behörden-Standort, sondern auch den übrigen betroffenen Akteuren und der Stadtgesellschaft insgesamt.

Grundsätzlich wurden bisher zwei Themen zur Abstimmung und Steuerung zwischen Landkreis und Stadt vorbesprochen: Die Ausweisung eines Sanierungsgebietes und die Auslobung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs, um für das Umfeld des Union-Areals und für die Bebauung des Union-Areals Planungsgrundlagen zu erhalten. In beiden Verfahren sind Verfahrensvorgaben und Termine zu beachten.

Wettbewerb:

1.Verfahren

Wettbewerbe werden mit dem Ziel ausgelobt, alternative Lösungsvorschläge für städtebauliche, architektonische, baulich-konstruktive oder künstlerische Aufgaben zu erhalten. Sie schaffen eine vergleichende Beurteilung für die Auftraggeber. Im Verfahren muss daher unter anderem die Wettbewerbsaufgabe vor Beginn des Verfahrens festgelegt werden. Beim Union-Areal wäre dies, sowohl eine „Baulösung“ für die gewünschte Nutzung zu erhalten, als auch die künftige Bebauung in das städtebauliche Umfeld einzubinden. Die städtebauliche Betrachtung einer größeren Umgebung soll darüber hinaus auch gewährleisten, dass im Umfeld Entwicklungsimpulse entstehen.

Aufgrund der angestrebten Entwicklungszeiträume wurde beschlossen, dass der Ostalbkreis sowie die Stadt Aalen ein dreistufiges Wettbewerbsverfahren mit integriertem Ideen- und Realisierungswettbewerb gemeinsam ausloben, um so möglichst schnell zu einer Entwicklungsgrundlage zu kommen. Eine solche Vorgehensweise entspricht zum Einen den Anforderungen der Fördergeber an die Bewilligung von Fördermitteln für die Gebietsentwicklung, zum Anderen kann mit Hilfe eines Wettbewerbs die Grundlage für eine gemeinsame Entwicklungsstrategie gelegt werden.

Für das Verfahren sind folgende Eckpunkte wichtig:

• Es handelt sich um ein Verhandlungsverfahren nach der Vergabeordnung (VgV). Bei Architektenhonoraren, die den Schwellenwert überschreiten, muss der öffentliche Auftraggeber die Vergaberechtsvorschriften des GWB (Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen) und der VgV anwenden.
• Es wird ein dreistufiges Verfahren mit integriertem Planungswettbewerb (Realisierungsteil und Ideenteil) durchgeführt.

Stufe 1: Präqualifikation/Teilnahmewettbewerb (Auswahl nach Ausschluss- und Auswahlkriterien)

Stufe 2: Planungswettbewerb mit städtebaulichem Ideenteil

Stufe 3: Bieterpräsentation/Verhandlungsverfahren (Auswahl nach Zuschlagskriterien)

• Der Planungswettbewerb in Stufe 2 besteht aus einem Realisierungsteil (Hochbau Landratsamt) und einem städtebaulichen Ideenteil. Es werden für den Hochbau wie auch für den städtebaulichen Teil parallel durch verschiedene externe Planer konkrete Lösungsvorschläge bzw. Ideen entwickelt.
• Für den Planungswettbewerb sind die Regelungen der Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW) der Architektenkammer zu beachten.
• Die Honorierung erfolgt auf der Basis von Preisgeldern, die sich wiederum an der Aufgabenstellung orientieren.
• Der / die Wettbewerbsauslober werden im Entscheidungsprozess von externen „Fachpreisrichtern“ begleitet und unterstützt.
• Die Auslober müssen im Vorfeld ihre Anforderungen an die Planung ermitteln und beschreiben.

Da ein solches Verfahren in der Vorbereitung und Durchführung spezielle Kenntnisse (Ablauf, Abstimmungsprozesse, Durchführung, Termine) erfordert, werden in der Regel mit der Betreuung externe Fachleute beauftragt. Sowohl der Landkreis als auch die Stadt haben gute Erfahrungen mit solchen Wettbewerbsverfahren gemacht. Im vorliegenden Fall soll eine Wettbewerbsbegleitung und Steuerung durch das Büro Drees&Sommer erfolgen.

Die nächsten Schritte zur Durchführung des Verfahrens sind:

• Klärung aller Rahmenbedingungen und Grundlagen
• Abstimmung, Vorbereitung und Durchführung der Präqualifikation (Stufe 1)
• Vorbereitung Stufe 2 - Planungswettbewerb
• Abstimmung des Wettbewerbs mit der Architektenkammer Baden-Württemberg
• Festlegung der Preisgelder für die Wettbewerbssieger (erfolgt in Abhängigkeit von der Aufgabenstellung)
• Suche nach geeigneten Fachpreisrichtern
• Organisation
• Nach Abschluss Phase 1: Durchführung Planungswettbewerb

Folgende Rahmenbedingungen werden für den Planungswettbewerb zu Grunde gelegt:

• Auswahl von bis zu 25 geeigneten Teilnehmern im Teilnahmewettbewerb mit Auswahlkriterien nach § 71 VgV, um so eine möglichst breite Bandbreite von Lösungsvorschlägen für die Aufgabenstellungen zu bekommen. Andererseits können nur über eine Beschränkung der Teilnehmerzahl die Kosten und der Durchführungsaufwand (z.B. Dauer des Preisgerichts) in vertretbarem Aufwand gehalten werden.
• Die Auslober können bei dieser Gesamtteilnehmerzahl max. 5 – 6 Büros / Arbeitsgemeinschaften setzen (also Büros, die über die erwünschten fachlichen Erfahrungen verfügen und bereits gute Beispielvorhaben umgesetzt haben). Diese gesetzten Teilnehmer müssen zustimmen und mitwirkungsbereit sein.

Eine Prämierung der vorgelegten Wettbewerbsarbeiten wird durch das Preisgericht erfolgen:

• Preisrichter und Zusammensetzung des Gremiums sind Teil der Beschlussvorlage zur Auslobung, es gibt Fach- und Sachpreisrichter, stellvertretende (nicht stimmberechtigte) Preisrichter/innen müssen benannt werden und zur evtl. Ausübung ihres Amtes während des Preisgerichts ständig anwesend sein.
• „Sachpreisrichter/innen“ sind Vertreterinnen und Vertreter der politischen Gremien.
• Landrat und Oberbürgermeister werden zu den Sachpreisrichtern gezählt.
• „Fachpreisrichter/innen“ sind externe oder interne Fachleute.
• In ein Preisgericht können auch Mitarbeiterinnen / Mitarbeiter aus Landkreis- und Stadtverwaltung berufen werden; insbesondere bei den Fachpreisrichtern kann sich dies entscheidend auf die Kosten auswirken.
• Die Zahl der Fachpreisrichter/innen muss um 1 größer sein als die Zahl der Sachpreisrichter/innen.
• Zusätzlich können auch wichtige Berater/innen in das Preisgericht berufen werden, z.B. um Entscheidungen zu Spezialgebieten im Preisgericht beraten zu können (Erschließung, wasserrechtliche Themen, etc.).
• Die Vorprüfung sowie die Wettbewerbsbetreuung nehmen ebenfalls am Preisgericht teil.

Die Vorgaben und Regelungen der Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW 2013) müssen beachtet werden; dies bezieht sich insbesondere auf den formalen Teil der Auslobung, inhaltliche Vorgaben zur Wettbewerbsaufgabe müssen die Auslober in Abstimmung mit den Fachpreisrichtern definieren.

2.Ziele und Eckpunkte für die Auslobung

2.1Ostalbkreis: Raumprogramm Landratsamtsneubau

Der Landkreis beabsichtigt im Bereich des „Union-Areals“ den zweiten zentralen Standort des Landratsamtes in Aalen an der Stuttgarter Straße zu schaffen. Dies ist notwendig, um eine Konzentration aller Dienststellen in Aalen in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zu erreichen. Die derzeitigen dezentralen Standorte im Stadtgebiet – in ausschließlich angemieteten Räumen – sollen damit aufgegeben werden. Eine Bündelung der Aufgabenstellung in Verbindung mit einer Neustrukturierung erlaubt effektivere Arbeitsprozesse und verbessert den Austausch zwischen den einzelnen Dienststellen. Es wird von einem Flächenbedarf des Landratsamtshochbaus von ca. 11.900 m² Nutzfläche bzw. 14.800 m² Bruttogeschossfläche (benötigte Ist-Fläche plus Optionsfläche - siehe Raum- und Funktionsprogramm) ausgegangen und ggf. zusätzlich ca. 3.200 m² Nutzfläche/4.000 m² Bruttogeschossfläche für andere Nutzungen. Das Raumprogramm und die Eckpunkte für den Realisierungswettbewerb werden in Teil b) der Vorlage vorgestellt. Zu schaffen sind die baurechtlich notwendigen Stellplätze (ca. 350 Stellplätze) und ggfs. weitere Stellplätze. Ein alternatives Mobilitätskonzept für das Wettbewerbsgebiet wird erwartet.

2.2Stadt Aalen

2.2.1Städtebauliche Eckpunkte und Vorgaben

Die Stadt Aalen ist geprägt durch ihre industrielle Vergangenheit und verfügt daher über zahlreiche Potentialflächen auf ehemaligen Industrie- und Gewerbestandorten. Es besteht seit Jahren das Bemühen, die Stadtentwicklung nicht nur im Außenbereich, sondern auch durch eine intelligente Nachnutzung von brachliegenden Arealen zu betreiben.

Folgende städtebauliche Zielvorgaben sollten im Rahmen der Wettbewerbsbearbeitung berücksichtigt werden:

• Gebietsgröße:
  Neben dem eigentlichen Union-Areal (das mit ca. 1,7 ha den Realisierungsteil für den Hochbau beinhaltet), soll ein insgesamt 6,8 ha großer Teilbereich von „Aalen Süd“ einer städtebaulichen Planung unterzogen werden.

• Gebäudehöhe:
  Im Sinne einer dem Standort angemessenen Nachverdichtung werden min. 3 bis max. 6 Geschosse als städtebaulich verträglich erachtet. Einzelne Hochpunkte sind ergänzend denkbar, für Sondernutzungen sind auch eingeschossige Lösungen denkbar.

• Baustruktur:
  Denkbar sind sowohl eine offene oder aber eine eher straßenbegleitende Bebauung entlang der Wilhelm-Merz-Straße. Im Wettbewerb soll diesbezüglich zunächst Freiheit herrschen.
  Für den südöstlichen Teil des Wettbewerbsgebiets wurden aktuell seitens des Eigentümers schon anhand von Ideenskizzen Zielvorstellungen hinsichtlich einer künftigen Bebauungsstruktur formuliert. So soll nach Vorstellung des Eigentümers im Bereich des Flurstücks 1104 (und dessen näherem Umfeld) eine offene Blockrandstruktur mit vier bis sechs Geschossen und Hochpunkt im Kreuzungsbereich Wilhelm-Merz-Straße und Burgstallstraße entstehen. Ebenso soll im Bereich der bisherigen Industriegleisbrücke und dem zu erhaltenden Bahnwärterhäuschen (Burgstallstraße 4) auch künftig eine Fußgängerbrücke über den Kocher vorgesehen werden. Diesen Wünschen soll im Zuge des Wettbewerbs Rechnung getragen werden.

• Art der Nutzung:
  Das Gesamtgebiet soll eine Prägung im Sinne eines urbanen Gebiets erhalten. Also eine Mischung aus Wohngebäuden, Geschäfts- und Bürogebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betrieben des Beherbergungsgewerbes, sonstigen Gewerbebetrieben, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. (Jedoch keine Vergnügungsstätten oder Tankstellen).

• Einzelhandel:
  Der Bereich wird schon länger als Ergänzungsstandort für die Innenstadt erachtet. So sollen Nahversorgung (wie z.B. Kaufland) und nicht-zentrenrelevante Nutzungen ermöglicht werden. Zentrenrelevante Sortimente gemäß der Aalener Sortimentsliste von 2010 (Einzelhandelskonzept Dr. Acocella) sollen ausgeschlossen werden.
• Verkehr/ Erschließung:
  Verkehrlich erschlossen soll das Gebiet weiterhin über die Burgstall-/Walkstraße, die Ulmer Straße sowie die Wilhelm-Merz-Straße bleiben. Für letztere sollen Überlegungen zum Umbau zur Einbahnstraße (Fahrtrichtung Süd) getroffen werden, um mehr Qualität im Straßenraum auch für andere Verkehrsteilnehmer als den motorisierten Individualverkehr zu erwirken. Die im Verkehrsentwicklungsplan vorgesehene Umweltachse mit Busbegegnungsverkehr und Bushaltestellen muss dabei in einer kreativen Verkehrsraumgestaltung berücksichtigt werden. Ebenso sind breite Rad- und Gehwege entlang der Wilhelm-Merz-Straße sowie eine Eingrünung, möglichst in Form einer Baumreihe, vorzusehen. Dabei gilt es auch, den Kreuzungsbereich Wilhelm-Merz-Straße und Burgstall-/Walkstraße zu lösen.
  Der teilweise schon bestehende Parkierungsdruck im Gebiet wird durch die neuen Nutzungen zunehmen und soll daher überwiegend mittels Parkhäusern und Tiefgaragen gelöst werden. Flächenhafte, oberirdische Parkierungsanlagen oder Pfahl-Gebäude mit Parkplätzen in der Erdgeschosszone sind im Interesse eines qualitätsvollen Stadtbildes und im Sinne des Flächensparens zu vermeiden.
  Für Radfahrer wird eine neue Radwegestrecke entlang des Kochers (Westufer) in Nord-Süd-Richtung entstehen.

• Immissionen:
  Zu beachten ist beispielsweise im südöstlichen Teil des Gebiets die Nähe zum bestehenden produzierenden Gewerbe (z.B. GSA) und die damit verbundenen Lärmimmissionen. Etwaiger Schutz vor Verkehrslärm muss mittels passiver Maßnahmen im Rahmen des Hochbaus erfolgen.

• Altlasten:
  Für das Wettbewerbsgebiet sind einzelne Altlasten/Schadensfälle und Altstandorte bekannt.
  Die Altlastensituation wurde seitens des Landkreises weitergehend untersucht. Diese Untersuchung ergab, dass kein konkreter Handlungsbedarf nach Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung besteht. Aufgrund der Unterschreitung der maßgeblichen Werte konnte der Altlastenverdacht ausgeräumt werden. Im Zuge von etwaigen Aushubmaßnahmen ergibt sich dennoch zumindest eine abfallrechtliche Relevanz bei der Bodenverwertung und Entsorgung. Da es sich um einen alten Industriestandort handelt, können weitere Verunreinigungen nicht ausgeschlossen werden.

• Hochwasser/ Renaturierung Kocher:
  Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung soll die Kocherzone deutlich aufgewertet werden. Dies hat zum einen wasserwirtschaftliche aber auch ökologische Aspekte, zum anderen besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an einer durchgängigen, öffentlich erreichbaren Grünvernetzung entlang des Kochers.

Die bisherige Wasserkraftnutzung soll auch wegen Unwirtschaftlichkeit aufgegeben werden. Zudem ist das Stauwehr vor dem Kocherkanal ein Wanderungshindernis und muss aufgrund europäischer Zielvorgaben (Wasserrahmenrichtlinie) ökologisch durchgängig gestaltet werden. Der Kocherkanal ist weitgehend überdeckelt und besitzt kein ökologisches Potential. Da der Kanal für die Zeit der Abbrucharbeiten ohnehin verfüllt werden muss, sollte der Kanal dauerhaft verfüllt bzw. rückgebaut werden. Das Union-Areal wird bei einem 100-jährlichen Hochwasser überflutet.

Aktuell wird eine hydraulische Untersuchung erstellt, welche Auswirkungen die Verfüllung des Kocherkanals hat und welche Anpassungsmaßnahmen erforderlich sind, um die Verschlechterung der Hochwassersituation zu kompensieren bzw. für das Stadtgebiet zu verbessern. Es zeichnet sich die Erforderlichkeit der Sohlabsenkung als auch die Verbreiterung mit naturnah abgeflachten Uferböschungen ab. Insgesamt soll inklusive der Gewässerrandstreifen ein Korridor von ca. 30 m Breite entstehen. Abschließende Ergebnisse sind allerdings erst Ende Dezember 2017 zu erwarten. Diese Erkenntnisse sollen Bestandteil der Wettbewerbsauslobung bilden. Beim Wettbewerb sind die Grundsätze des Hochwasserschutzes zu beachten. Zudem sollen innovative Impulse zur Erlebbarkeit des Gewässers sowie zur naturnahen Regenwasserbewirtschaftung liefern.

• Denkmalschutz:
  Im Vorfeld wurde für die Gebäude auf dem Union-Areal das Thema Denkmalschutz mit der höheren Denkmalschutzbehörde (Regierungspräsidium Stuttgart) geklärt. Ergebnis ist, dass sich dort keine denkmalschutzwürdigen Gebäude befinden. Dennoch soll, in Anbetracht der vorhandenen besonderen Bausubstanz und der damit verbundenen Wahrung des historischen Bezugs zur langjährigen industriellen Nutzung, der Erhalt des Dampfkesselgebäudes (Backsteingebäude mit Kamin) im Wettbewerb als Option überprüft werden. Die restlichen Gebäude auf dem Union-Areal (Ensemble alter Industriegebäude) sollen nach dem Willen des Eigentümers abgebrochen werden.

2.2.2Sanierungsgebiet

Ein wichtiges Steuerungsinstrument ist die Ausweisung von Sanierungsgebieten nach Baugesetzbuch mit finanzieller Unterstützung durch Programme von Bund und Land. Bereits an vielen Stellen des Stadtgebietes wurden jeweils geeignete Sanierungsprogramme und deren finanzielle Fördermöglichkeiten erfolgreich eingesetzt (z.B. die Sanierungsgebiete in der Kernstadt, in Wasseralfingen, in Unterkochen).

Im Herbst 2016 wurde mit dem Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg und dem Regierungspräsidium Stuttgart deshalb vereinbart, auch für das Union-Areal und dessen Umgebung ein weiteres Sanierungsgebiet anzugehen („Stadtmitte / Wilhelm-Merz-Straße“). Auf Basis des „Integrierten Entwicklungskonzeptes  - Grobanalyse – Vorbereitende Maßnahmen Bereich Stadtmitte / Wilhelm-Merz-Straße“ wurde ein Aufnahmeantrag gestellt. Der Bedarf an umfangreichen Stadterneuerungs- und Entwicklungsaufgaben im Gebiet konnte nachgewiesen werden. Die Stadt Aalen hat im Frühjahr 2017 erste Fördermittel zur weiteren Vorbereitung des Sanierungsgebietes erhalten. Nach Auffassung der Fördergeber müssen die Ideen für das Gebiet weiter verfeinert werden. Es können nur Maßnahmen gefördert werden, deren Umsetzung hinreichend konkret ist und deren finanzielle Auswirkungen aufgrund des Planungsstandes ausreichend sicher abgeschätzt werden können. Die Vertreter des Ministeriums und des Regierungspräsidiums gehen von der Durchführung eines Wettbewerbs aus, dessen Kosten sind, soweit die Stadt betroffen ist, förderfähig.

Nach Vorliegen eines Wettbewerbsergebnisses können Maßnahmen und Kosten genauer abgeschätzt werden und zum Beispiel im Herbst des Folgejahres erneut zur Förderung angemeldet werden.

Neben privaten Modernisierungsmaßnahmen können zum Beispiel Abbruchmaßnahmen, die für die Schaffung von öffentlichen Freiräumen notwendig sind, sowie Gestaltungsmaßnahmen im öffentlichen Raum mit Fördermitteln unterstützt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Bauvorhaben des Landkreises selbst nicht förderfähig sind. Sofern im Bereich des Union-Areals aber öffentlich nutzbare Freiräume entstehen – wovon alleine aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zum Kocher auszugehen ist -, dann können Aufwendungen der Stadt Aalen hierfür in die Sanierungsförderung fallen.

3.Zeitplanung

Sanierung

Wie beschrieben dienen sowohl die Beantragung von Sanierungsmitteln wie auch die Durchführung des Wettbewerbs der Vorbereitung von konkreten Baumaßnahmen im Gebiet. Daher ist eine enge Verzahnung mit der Zeitplanung für die Errichtung von Hochbauten des Landkreises im Union-Areal gegeben. Ebenso sind feststehende Termine für die Sanierungsantragsstellung sowie die Laufzeit eines Wettbewerbs zu beachten. Sanierungsmittel können immer im Herbst eines Jahres beantragt werden, die Mittelzuwendung wird im Frühjahr des folgenden Jahres bekannt gegeben.

Dies bedeutet, sofern im Jahr 2019 erste vorbereitende Maßnahmen in einem neuen Sanierungsgebiet tatsächlich bezuschusst werden sollen, dann muss auf der Basis eines Wettbewerbsergebnisses im Herbst 2018 ein Förderantrag gestellt werden (Abgabe 31.10.2018).

Dies bedeutet, dass spätestens nach der Sommerpause 2018 im September 2018 das Preisgericht tagen muss, damit die Ergebnisse sowohl von den jeweiligen politischen Gremien insgesamt beurteilt und anschließend auch die Maßnahmen sowie deren Kosten für den Sanierungsantrag ermittelt werden können.

Wettbewerb

Der eigentliche planerische Prozess in einem Wettbewerbsverfahren dauert ca. 3 Monate. Da für die Vor- und Nachbereitung ebenfalls größere Zeiträume anzusetzen sind, kann das Gesamtverfahren insgesamt bis zu einem Jahr dauern. Daher empfiehlt sich, ein Wettbewerbsverfahren spätestens im Februar/März 2018 auszuloben.

Hierfür wurde mit dem Büro Drees&Sommer bereits ein „Wettbewerbs-Betreuer“ beauftragt, der die notwendigen Vorarbeiten rasch einleiten kann (z.B. Suche nach geeigneten Preisrichtern, Abstimmung der Wettbewerbsanforderungen mit der Architektenkammer, Erstellung einer Auslobung, Abstimmung des Preisgerichts-Termins).

4.Kosten

Die Wettbewerbskosten werden zwischen Stadt und Landkreis aufgeteilt. Dabei übernimmt der Landkreis den (noch genau zu ermittelnden) Anteil Realisierungswettbewerb für die Hochbauten. Die Stadt trägt die Kosten für den Ideenteil.

Planungsstand und Zusammenfassung:

Bisher haben verschiedene Abstimmungsgespräche zum Vorgehen zwischen Landkreis- und Stadtverwaltung stattgefunden. Eine gemeinsame Arbeitsgruppe bereitet die nächsten Arbeitsschritte vor.

Mit dem Landesdenkmalamt ist abgestimmt, dass die Bebauung auf dem Union-Areal nicht denkmalgeschützt ist.

Derzeit laufen verwaltungsinterne Gespräche und Untersuchungen zur Klärung der wasserrechtlichen Situation (Gewässerrenaturierung, Hochwasserschutz) und den damit verbundenen notwendigen Vorgaben für das Wettbewerbsverfahren.

Bei der Landkreisverwaltung wurde das Raumprogramm bzw. die organisatorischen Entscheidungen für die Belegung der geplanten Bebauung auf dem Union-Areal vorbereitet. Geplant sind seitens der Landkreisverwaltung ca. 11.900 m² Gesamtnutzfläche/
14.800 m² Bruttogeschossfläche (Ist- plus Optionsfläche) und ggf. weitere ca. 3.200 m² Nutzfläche/4.000 m² Bruttogeschossfläche für sonstige Nutzungen. Das Raumprogramm muss vom Kreistag beschlossen werden. Dies ist ein entscheidender Punkt für die Auslobung des Wettbewerbs, da nur auf einer fundierten Basis ein Realisierungswettbewerb durchgeführt werden kann. Bei einem Wettbewerbsverfahren ist in Folge auch einer der Preisträger (VgV-Verfahren) mit der Ausführungsplanung zu beauftragen. Das Preisgeld wird auf das Honorar angerechnet.

Die Stadt Aalen hat mit dieser Sitzungsvorlage die städtebaulichen, planungs- und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen zusammengestellt.

Diese Vorgaben zum Umgang mit dem Gewässer und öffentlichen Freiräumen und die verkehrsplanerische Erwägungen sowie Nutzungsmöglichkeiten und Baustruktur für das gesamte Wettbewerbsgebiet sind in der Auslobung darzulegen. Hierbei wird auf bereits vorliegende Untersuchungen und laufende Planungen (Mobilitätskonzept, Einzelhandelskonzept, aktuelle Radwegeplanungen, etc.) zurückgegriffen.

Im Falle eine Beschlussfassung der Eckpunkte in den politischen Gremien lässt sich ein Wettbewerbsergebnis vor der Sommerpause 2018 oder evtl. unmittelbar nach der Sommerpause 2018 erzielen. Somit wären für die Stadt Aalen die Voraussetzungen für die Beantragung von Sanierungs-Fördermitteln im Herbst 2018 gegeben.

Unabhängig davon wären die weiteren Planungsschritte für die konkrete Planung der künftigen Landratsamts-Erweiterungsbebauung durch die Landkreisverwaltung zu beauftragen und zu steuern.

Somit ist ein entscheidender Vorteil einer solchen Vorgehensweise, dass am Ende des Verfahrens für alle Beteiligten eine Basis für Planungs- und Entscheidungsprozesse vorliegt. Die verschiedenen Akteure können aufgrund der gemeinsamen Entwicklungsziele nicht nur ihre Arbeitsschritte dann wieder unabhängig voneinander leisten, es besteht die Gewähr, dass am Ende die einzelnen Planungen auch zusammenpassen.

Ein Beispiel hierfür wären Entscheidungen zu gewässerbegleitenden öffentlichen Freiräumen, zu Wegevernetzungen oder Vorgaben zur Höhenentwicklung entlang der Wilhelm-Merz-Straße.

Gerade der letzte Punkt stellt auch eine Grundlage für angrenzende private Baumaßnahmen dar. Parallel zu Hochbauplanungen könnten bei Bedarf auch planungsrechtliche Verfahren eingeleitet werden, wenn sich dies als notwendig erweisen sollte. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wäre eine enge Vernetzung beider Planungsebenen sowieso notwendig, da nach derzeitigem Kenntnisstand keine zeitlichen Spielräume für aufeinander aufbauende Planungen vorhanden sind.

Ein Grundsatzbeschluss über die Durchführung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs wurde im Sommer 2017 sowohl im Kreistag wie auch im Gemeinderat beraten.

Die Gebietsgröße beträgt ca. 6,8 ha, wovon das Union-Areal mit 1,7 ha den Realisierungsteil des Wettbewerbs bildet.

b) Grundsatzbeschluss zu den Eckpunkten und dem Raumprogramm des Realisierungswettbewerbs für das Union-Areal

In der Sitzung des Kreistags am 25. Juli 2017 wurde der Auslobung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs gemeinsam mit der Stadt Aalen dem Grunde nach zugestimmt. Sowohl seitens des Ostalbkreises (Schwerpunkt Realisierungswettbewerb) als auch der Stadt Aalen (Schwerpunkt Ideenwettbewerb) sind gewisse Eckdaten für den Wettbewerb festzulegen. Basierend auf diesen Eckpunkten wird das vom Ostalbkreis sowie der Stadt Aalen beauftragte Büro Drees&Sommer den Auslobungstext vorbereiten, der voraussichtlich im März 2018 sowohl vom Kreistag des Ostalbkreises als auch vom Stadtrat der Stadt Aalen zu beschließen ist. Anschließend kann im April 2018 die Ausschreibung des Wettbewerbs erfolgen.

Eckpunkte für den Realisierungswettbewerb

Das Landratsamt Ostalbkreis möchte mit dem zweiten Verwaltungsstandort in Aalen ein Verwaltungsgebäude der Zukunft schaffen und moderne Architektur mit den Themen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und erneuerbare Energien verbinden.

Im Besonderen soll die Architektur den Menschen dienen, die auf dem Standort der ehemaligen Union-Werke arbeiten oder die als Kundinnen und Kunden die Landkreisverwaltung aufsuchen. Die Bürowelt der Zukunft fördert dabei Begegnungen und die Kommunikation auch zwischen verschiedenen Dezernaten und Geschäftsbereichen. Sie verfügt über flexible Strukturen und verfügt dadurch auch über ein hohes Maß an Zukunftssicherheit.

Die Kundinnen und Kunden des Landratsamtes sollen neben attraktiven Aufenthaltsflächen in den Empfangs- und Wartebereichen in speziellen Beratungssituationen ungestört mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der verschiedenen Geschäftsbereiche kommunizieren können. Näheres hierzu ist dem Punkt „Raumprogramm“ zu entnehmen.

Gebäudekonstruktion / Baustoffe / Verwendung von Recyclingbeton

Im Bereich der Gebäudekonstruktion ist der Ostalbkreis offen für konventionelle Massivbauweise. Der Verwendung von Recyclingbeton, der unter Umständen aus dem Abbruch der Bestandsgebäude vor Ort gewonnen werden kann, steht der Ostalbkreis mit seiner Vorbildfunktion bei der ressourcenschonenden Realisierung von öffentlichen Bauvorhaben positiv gegenüber. Denkbar ist auch das Thema Leichtbauweise (z.B. Holz als nachwachsender Rohstoff.

Gestaltung

Die Erhaltung des ehemaligen Kesselhauses ist denkbar und wünschenswert.

Geschossigkeit

Unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten im Gebiet Aalen-Süd sind auf dem Areal der ehemaligen Union-Werke max. 6 Geschosse sowie einzelne Hochpunkte ergänzend denkbar, für Sondernutzungen sind auch eingeschossige Lösungen denkbar (z.B. Eingangsbereich, Meeting-Point).

Energetische Konzeption und Nachhaltigkeit

Die Erfüllung der gesetzlichen Energiestandards für Nichtwohngebäude (Energieeinsparverordnung, Erneuerbare-Wärme-Gesetz) wird erwartet. Denkbar sind auch Vorschläge mit Passivhausstandard oder die Annäherung an „Plusenergiegebäude“.

Die Einreichung von innovativen Energiekonzepten unter Einbindung von erneuerbaren Energien (Solarthermie, gebäudeintegrierte Photovoltaik, Geothermie, …) oder der energieeffizienten Kraft-Wärme-Kopplung wird durch den Ostalbkreis besonders begrüßt. Ein Nah- oder Fernwärmeanschluss besteht nicht. Es ist eine Solitärlösung und der Betrieb durch das Landratsamt angedacht.

Besonderer Wert wird auf das Thema Nachhaltigkeit gelegt. Dabei soll die CO2-Bilanz der Baustoffe ebenso berücksichtigt werden wie die Bewirtschaftungskosten im Lebenszyklus des Gebäudes.

Eine Zertifizierung des Bauwerkes wird jedoch nicht angestrebt.

Gebäudetechnik

Die technische Gebäudeausrüstung soll sich auf einem mittleren und für ein Verwaltungsgebäude der öffentlichen Hand angemessenen Standard bewegen. Ein hoher Technisierungsgrad wird nicht angestrebt, stattdessen eine schlanke Haustechnik möglichst ohne mechanische Belüftung.

Die Zugänge zu den einzelnen Gebäudeteilen/-einheiten müssen selektiv steuerbar sein, um z.B. bei Veranstaltungen im Foyer die Restflächen verschlossen halten zu können.

Lauf des Kochers

Für die Abbrucharbeiten ist eine Verfüllung des überdeckelten Kanals des Kochers beabsichtigt. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Detailvorgaben für die Gewässerausgestaltung, die Anordnung der Gewässerrandstreifen sowie für die Ausgestaltung der Uferzone, Aufenthaltsflächen etc. Eine Wasserkraftnutzung ist nicht vorgesehen.

Elektromobilität und Verkehr

Erwartet werden Vorschläge mit elektrischen Lademöglichkeiten für Kraftfahrzeuge und Fahrräder.

Bei Einrichtung einer Bushaltestelle im Bereich des künftigen Gebäudes soll auf möglichst kurze Wege zwischen Haltestelle und zentralem Eingangsbereich geachtet werden.

Raumprogramm

Zur Begleitung der Erstellung des für den Ideen- und Realisierungswettbewerb erforderlichen Raumprogramms wurde das Büro Drees&Sommer/RBS Group aus Stuttgart beauftragt. Die Eckpunkte wurden in zwei Sitzungen des Begleitgremiums behandelt und in den Sitzungen des  Ausschusses für Bildung und Finanzen am 4. Oktober 2017 sowie des Kreistags am 17. Oktober 2017 verabschiedet.

Details können dem als Anlage beigefügten Raum- und Funktionsprogramm des Beratungsbüros Drees&Sommer/RBS Group entnommen werden.

Grundlegende Empfehlungen von Drees&Sommer/RBS Group:

Die Grundlagen des Raumprogramms wurden in separaten Workshops mit denjenigen Dezernaten und Geschäftsbereichen erarbeitet, die für den neuen zweiten Standort auf dem Union-Areal in Frage kamen. Die Analyse der Anforderungen an die Raumstrukturen, der möglichst optimalen Vernetzung der Aufgaben der verschiedenen Bereiche und der jeweiligen Arbeitsplatzzahlen ergab, dass im Schwerpunkt das Sozialdezernat im neuen Gebäude unterzubringen ist. Insbesondere auf Grund technischer Anforderungen wurden auch das Gesundheitsdezernat sowie der Geschäftsbereich Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung von Drees&Sommer/RBS Group für das neue „Union-Landratsamt“ vorgeschlagen.

Durch einen Umzug des Kreismedienzentrums ergibt sich zudem die Gelegenheit, die bereits bestehende und sehr gut nachgefragte Kinderbetreuung „Ostalb-TigeR“ im Landratsamtsgebäude bedarfsgerecht zu erweitern, um die Vereinbarkeit von Beruf und Familie in der Landkreisverwaltung weiter zu fördern.

Einbeziehung der betroffenen Bereiche:

Um eine optimale Planung und zugleich die Akzeptanz bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zu gewährleisten, wurde die Raumplanung intensiv mit den betroffenen Geschäftsbereichen erörtert und abgestimmt. Gemeinsam wurden die Anforderungen an Büroflächen (Flächen, Ausgestaltung, Front-/Back-Office,…), erforderliche Sonderflächen (Lager-, Technik-, Spezialräume wie Röntgenräume, Labore etc.) sowie weitere wichtige Planungsparameter (z.B. Art, Weise und Intensität der Kundenberatungen, Anforderungen der einzelnen Kundengruppen wie Behinderte, Familien mit Kindern etc., Sicherheitsbelange,…) erhoben.

Auf der Basis einer von der Landkreisverwaltung erstellten Grunddatenerfassung (Ist-Anzahl aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Dezernaten, Geschäftsbereichen und Sachgebieten in allen Gebäuden am Standort Aalen) und einer Entwicklungsprognose (Berücksichtigung Teilzeiteffekte, zusätzliche Aufgaben,…) konnten so die erforderlichen Flächen des Raumprogramms ermittelt werden. Drees&Sommer/RBS Group geht von einem Flächenbedarf von ca. 11.000 m² Nutzfläche bzw. 13.700 m² BGF für den Bedarf der Landkreisverwaltung (ca. 417 Arbeitsplätze inkl. Reserve) aus. Optional ist eine weitere Fläche (900 m² Nutzfläche bzw. ca. 1.100 m² BGF für ca. 40 Arbeitsplätze) darzustellen, die zur externen Vermietung vorgesehen und als potentielle Wachstumsfläche für die Landkreisverwaltung geeignet ist.

Gestaltung der Büroflächen:

Die Raumplanung sieht moderne, an die Belange der jeweiligen Bereiche angepasste Bürostrukturen mit Front- und Back-Office-Bereichen vor. Bei der weiteren Planung standen folgende Gesichtspunkte im Vordergrund:

• Datenschutz und Vertraulichkeit bei Beratungen

Gerade bei schwierigen Beratungen (z.B. im Sozialbereich) muss absolute Vertraulichkeit in der Beratungssituation gewährleistet sein. Da sich überdies bei offenen Sprechstunden, aber auch bei festen Terminen Wartezeiten nicht immer vermeiden lassen, sind spezielle Wartezonen vorgesehen. Damit wird das „Warten auf dem Flur“ der Vergangenheit angehören.

• Sicherheit für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Kundenkontakte sollen künftig nicht mehr im Büro des Sachbearbeiters, sondern in separaten Beratungsräumen erfolgen, die baulich und technisch entsprechend ausgerüstet sind (Fluchtwege, Alarmeinrichtungen etc.).

• Räumlichkeiten zur konzentrierten Einzelarbeit

Auch künftig muss gewährleistet sein, dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bedarfsgerecht die Möglichkeit haben, ihre Schriftsätze, Konzepte u.ä., die ein konzentriertes Arbeiten erfordern, ungestört und ohne äußere Einflüsse erledigen können.

• Verstärkte Kommunikation zwischen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern

Da in einer immer komplexeren Arbeitswelt der fachliche Austausch zwischen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern weiter an Bedeutung zunimmt, sind auch entsprechende Gemeinschaftsflächen (z.B. Besprechungszonen, Flächen für die immer intensivere Team- und Projektarbeiten) einzuplanen.

• Berücksichtigung des technischen Fortschritts

Das Büro der Zukunft ist digital – daher ist in der Landkreisverwaltung die flächendeckende Einführung der E-Akte vorgesehen. Auch die Raumplanung muss diese Belange berücksichtigen.

Flexible, flächenneutrale Planung:

Um über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes hinweg die Optionen für die Bürogestaltung auch für künftige Entwicklungen flexibel zu halten und auf Veränderungen der Zukunft reagieren zu können, werden die Büroflächen veränderbar und flächenneutral geplant. Dies bedeutet, dass auf einer identischen Fläche sowohl Zellenstrukturen mit Einzelbüros als auch offenere Strukturen (z.B. Multi-Space-Strukturen mit 4er-Gruppen-räumen) verwirklicht werden können. Wichtig ist, jederzeit der jeweiligen Situation angepasst auf Veränderungen reagieren zu können – gerade auch im Hinblick auf eine teilweise Fremdnutzung.

Finanzierung und Folgekosten

---

Anlagen

- Abgrenzung Wettbewerbsgebiet „Union-Areal/Wilhelm-Merz-Straße“

- Raum- und Funktionsprogramm für das neue Gebäude auf dem Union-Areal

- Flächenübersicht

Sichtvermerke