Antrag der Verwaltung

1. Der Kreistag nimmt die Ergebnisse der Untersuchung von Rödl & Partner zur Analyse des Wohnungsmarkts im Ostalbkreis zur Kenntnis.

2. Die kreispolitische Bewertung und Beratung wird an den Ausschuss für Soziales und Gesundheit verwiesen.

Sachverhalt/Begründung

Bereits seit dem Jahr 2013 ist die Versorgung mit (günstigem) Mietwohnraum immer wieder Thema in den Gremien des Landkreises. Neben der politischen Diskussion und Bewertung wurden auch mit Experten aus dem Wohnungsbau verschiedentliche Gespräche geführt.

Nachdem aus Sicht der Städte und Gemeinden die Schaffung von Mietwohnraum in Verantwortung der kommunalen Aufgabenträgerschaft weiterentwickelt werden sollte, rückte nach den Anträgen der Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen sowie der SPD-Kreistagsfraktion im Rahmen der Haushaltsplanberatungen die Thematik für den Landkreis wieder näher in den Focus.

Bei den darauf hin geführten Gesprächen mit Experten waren folgende Punkte von Bedeutung:

• Es besteht zum Beispiel bei der Akquise von Flüchtlingswohnungen ein Angebot an Mietraum im niedrigpreisigen Segment über das auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt verfügbare hinaus, wenn Kommunen, Landkreis oder staatliche Organisationen als Mieter auftreten (sichere Miete, Verlässlichkeit bei Mieterwechsel oder Instandsetzung bei übermäßiger Abnutzung etc.).
• Kommunen ohne eigene Wohnbauunternehmen stoßen zum Teil an Grenzen, Gemeinden haben oft fixe Kaufpreise und agieren eher mit Zuschüssen.
• Kommunale Wohnungsbauunternehmen nehmen sich der Problematik an und sind aktiv (z. B. Entwicklung Musterhaus Gamundia, Aalener Initiative zum sozialen Wohnungsbau etc.). Bei einem stärkeren Engagement als Bauträger muss aber teilweise das Eigenkapital erhöht werden.
• Die aktuellen Förderprogramme sind entweder nicht einschlägig oder nur bedingt geeignet, Investitionsanreize zu setzen.
• Als hilfreiche Instrumente werden nach wie vor (Baukosten-)Zuschüsse und Zurverfügungstellen von Grundstücken (kostenfreie Überlassung oder Erbpacht) angesehen.
• Ebenso sind die Anforderungen baurechtlicher Natur und die hohen Standards (Stellplätze, Brandschutzanforderungen etc.) Hemmnisse, um günstigen Wohnraum zu schaffen.
• Es wird zum Teil noch Potential in der Kooperation der Wohnungsbauunternehmen gesehen, bevor durch den Landkreis steuernd eingegriffen werden soll.

Im Rahmen der Erstellung des „Schlüssigen Konzepts“ zur Festlegung der angemessenen Unterkunftskosten gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII wurden rund 11.000 Datensätze, davon rund 4.000 der Wohnungsbauunternehmen, als Basis einer vorläufig definierten Angemessenheitsgrenze erhoben. Im Folgenden wurde die Datenbasis auf die Verfügbarkeit eines konkreten Wohnungsangebotes im Ostalbkreis überprüft. Dieser Schritt ist notwendig, da die vorläufig definierten Obergrenzen noch keine Aussage zulassen, ob innerhalb dieser Grenzen tatsächlich auch Wohnungen in erforderlichem Umfang neu angemietet werden könnten. Neben dem Bestand ist das aktuelle Wohnungsangebot (Angebotsmieten) mit in den Blick zu nehmen und in Verhältnis zu der anzunehmenden Nachfrage, insbesondere der Zahl der Kostensenkungsaufforderungen zu setzen. Es wird ermittelt, welcher Anteil der nicht angemessen wohnenden Leistungsempfänger mit „angemessenem“ Wohnraumangebot zu einem Stichtag versorgt werden könnte. Hierbei wird nach Rechtsprechung ein Richtwert für einen Versorgungsgrad von 10 % angesetzt. Dieser wurde mit dem „Schlüssigen Konzept“ im Landkreis zum ermittelten Stichtag erreicht.

Eine weitgehende Analyse des aktuellen Wohnungsmarktes und der zukünftigen Bedarfe war durch das „Schlüssige Konzept“ jedoch nicht abzuleiten.

Aus diesem Grund wurde eine ergänzende Wohnungsmarktanalyse in Auftrag gegeben, die mittlerweile fertiggestellt ist. Herr Griesbach von Rödl & Partner wird die Ergebnisse der Untersuchung in der Sitzung des Kreistags am 27.06.2017 vorstellen und erläutern.

Eine kreispolitische Bewertung und ggf. aus der Analyse zu ziehende Schlussfolgerungen sind im Ausschuss für Soziales und Gesundheit im Herbst dieses Jahres geplant.

Finanzierung und Folgekosten

Die für die Wohnungsmarktanalyse entstandenen Kosten von rund 10.000 € entfallen auf die Haushaltsjahre 2016 und 2017 und wurden im Rahmen der jeweiligen Haushalte abgewickelt.

Anlagen

Ergebnisse der Wohnungsmarktanalyse

Sichtvermerke