Antrag der Verwaltung

Der Ausschuss für Bildung und Finanzen empfiehlt / Der Kreistag beschließt

a)      Der Bericht über den Stand der Generalsanierung des Hauptgebäudes am Kreisberufsschulzentrum Schwäbisch Gmünd wird zur Kenntnis genommen.

b)      Der Gesamtplanung zur Neugestaltung der Außenanlagen des Hauptgebäudes und des neuen Mensagebäudes wird zugestimmt. Die Ausschreibungsergebnisse für den 1. Bauabschnitt der Außenanlagen werden dem Kreistag am 28.03.2017 präsentiert und ein Vergabevorschlag unterbreitet.

c)       Die Kostenfortschreibung und Finanzierung des Neubaus der Mensa wird zur Kenntnis genommen und der Baukostenstand genehmigt.

Sachverhalt/Begründung

a) Bericht über den Planungsstand der Generalsanierung

Der Kreistag hat am 21.10.2014 den Grundsatzbeschluss zur Sanierung des Hauptgebäudes des Kreisberufsschulzentrums Schwäbisch Gmünd gefasst. Nach einem europaweiten Ausschreibungsverfahren wurde die „Arbeitsgemeinschaft KBSZ Schwäbisch Gmünd, vertreten durch das Architekturbüro Nitsche und Pfeifer, Schwäbisch Gmünd“ (im folgenden ARGE KBSZ GD) vom Kreistag am 15.12.2015 mit der Planung der Sanierungsmaßnahme beauftragt.

Eine erste Vorstellung der Projektorganisation und der einzelnen Planungsschritte und Termine erfolgte durch Herrn Nitsche in der Sitzung des Ausschusses für Bildung und Finanzen am 03.03.2016.

Nach intensiver Abstimmung zwischen ARGE KBSZ GD, Bauherr und Schulleitungen hat der Kreistag am 18.10.2016 der erarbeiteten Vorplanung zugestimmt und die Verwaltung damit beauftragt, auf Grundlage dieser Vorplanung das Baugesuch zu erstellen.

Der ambitionierte Zeit- und Terminplan der ARGE KBSZ GD, welcher in den Sitzungen des Ausschusses für Bildung und Finanzen am 04.10.2016 und im Kreistag am 18.10.2016 vorgestellt wurde, kann jedoch nicht eingehalten werden. Lediglich das Datum der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahme soll weiterhin im Dezember 2020 liegen.

Verzögerungen bei der Erstellung von Bauantrag und Kostenberechnung

Entgegen der Zusage von Herrn Architekt Nitsche in den Gremiensitzungen im Oktober 2016, noch im November oder Dezember 2016 die fertigen und vollständigen Bauantragsunterlagen inklusive Brandschutzkonzeption dem Ostalbkreis als Bauherren vorzulegen, wurden die Unterlagen erst am 17. Januar 2017 vorgelegt. Nach verwaltungsinterner Prüfung konnte der Bauantrag am 26. Januar 2017 bei der Baurechtsbehörde (Stadt Schwäbisch Gmünd) eingereicht werden.

Die Sanierungs- und Brandschutzkonzeption ist im Vorfeld mit der Stadt Schwäbisch Gmünd als Baugenehmigungsbehörde abgestimmt worden. Dennoch kann ein Baufreigabebeschluss erst nach Vorlage der Baugenehmigung wie auch der detaillierten Kostenberechnung durch die ARGE KBSZ GD erfolgen.

Die Kostenberechnung wurde bis April 2017 avisiert, ausgehend von der Genehmigung der vorgelegten Sanierungs- und Brandschutzkonzeption.

Vor dem Braufreigabebeschluss sind von der ARGE KBSZ GD auch noch Planungsvarianten zur Fassaden- und Innenraumgestaltung zu erarbeiten.

Der eingetretene zeitliche Verzug ist weniger erfreulich. Die Verwaltung steht hier mit der ARGE KBSZ GD in engem Dialog, insbesondere zur Frage, inwieweit der Zeitverzug sich auf die Dauer der Gesamtsanierungskonzeption auswirken wird.

b) Gestaltung der Außenanlagen - Vorstellung der Gesamtplanung und Vergabe eines 1. Bauabschnitts

Der Schulhof des Kreisberufsschulzentrums in Schwäbisch Gmünd ist mittlerweile über 40 Jahre alt. Die Pflasterflächen, bestehend aus Betonknochensteinen, sind teilweise beschädigt und liegen auf großen Flächen uneben, sodass sich in diesem Bereich Wasserpfützen bilden, die in der kalten Jahreszeit problematisch sind. Zudem bereitet die Entwässerung des großen Schulhofes Probleme, sodass Abhilfe geschaffen werden sollte.

Im Zuge der umfangreichen und aufeinander abgestimmten Hochbau- und Sanierungsmaßnahmen (Erweiterungsbau Theorieräume, Neubau der Mensa und Sanierung des Hauptgebäudes) ist der unmittelbar angrenzende Schulhof tangiert.

In der Sanierungskonzeption des Hauptgebäudes wurden gleichzeitig die Außenanlagen des Schulhofes durch das Gebäudemanagement mitgeplant.

Ziel dieser Planung ist es, die Eingangsbereiche des Schulzentrums vollständig barrierefrei herzustellen. Deshalb wird vorgeschlagen, den Bereich zwischen der neuen Mensa und der Zufahrt zum Hauptgebäude teilweise um ca. 40 cm anzuheben, um einen stufenlosen Zugang an allen drei Eingängen des Hauptgebäudes zu erhalten. Außerdem soll das 12 % zu steile Gefälle an der Hauptzufahrt verringert werden.

1. Bauabschnitt: Außenanlagen Mensa und Vorbereitung der neuen Entwässerung

Vorgesehen sind zwei Ausschreibungspakete und Bauabschnitte für die Außenanlagen.

Für den ersten Bauabschnitt läuft derzeit bereits die Ausschreibung der Außenanlagen der Mensa (vgl. Anlage 1).

In diesem ersten Paket sind auch Arbeiten enthalten, die im Vorgriff auf die Erneuerung des Schulhofes erfolgen. Dies sind Entwässerungsarbeiten sowie vorbereitende Anschlussarbeiten für die künftige Schulhofkonzeption.

Die Ausschreibung umfasst auch einen 1. Bauabschnitt zur Schulhofsanierung. Die Vergabe ist für die Sitzung des Kreistags am 28.03.2017 vorgesehen. Die geprüften Ergebnisse können durch die Laufzeit der Ausschreibung voraussichtlich im Ausschuss für Bildung und Finanzen nur als Tischvorlage vorgelegt werden.

Die Ausführung der Arbeiten für die Außenanlagen der Mensa sind für April bis Juni 2017 geplant.

2. Bauabschnitt - Erneuerung der Pfasterflächen und der Entwässerung des Schulhofes und barrierefreie Neugestaltung der Zufahrtsrampe

In einem zweiten Schritt soll der Schulhof vor dem Hauptgebäude einschließlich der Zufahrt neu und barrierefrei - wie oben erläutert - hergestellt werden.

Diese Arbeiten sollen im Zusammenhang mit den geplanten neuen Klassenräumen im Erdgeschoss des Hauptgebäudes (sechs neue Räume an der Eingangsseite) durchgeführt werden.

Nach der Fertigstellung der neuen Klassenräume sollen die Außenanlagen während der Sommerferien 2018 fertig gestaltet werden.

Mit der geplanten Schulhofsanierung wird die gesamte Fläche auch eine funktionierende Flächenentwässerung erhalten. Die Hauptzufahrt mit ihrem derzeitigen Gefälle von 12 % soll auf ein Gefälle von 3 % abgemildert werden. Damit kann eine ebene Anbindung an die neuen Klassenräume erzielt werden. Auch die barrierefreie Anbindung der neuen Mensa ist dann realisiert.

Durch die Sanierung des Schulhofes kann ein mehrjähriges Provisorium während der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen im Hauptgebäude vermieden werden. Die technische Realisierbarkeit (Entwässerung, Höhenniveau etc.) wurde geprüft und ist gegeben.

Das gesamte berufliche Schulzentrum wird dann barrierefrei zugänglich sein.

c) Kostenfortschreibung und Finanzierung des Neubaus der Mensa

Der Kreistag hat am 12.05.2015 die Baufreigabe für den Neubau des Mensagebäudes auf Grundlage der aktualisierten Kostenberechnung des Büros Liebel Architekten (Aalen) vom 31.03.2015 über 3.374.537 € erteilt.

Die Verwaltung hat zuletzt am 03.05.2016 im Ausschuss für Bildung und Finanzen den Baufortschritt und die Baukostenentwicklung dargestellt. Hauptsächlich geprägt durch die hohe Baukonjunktur sind in den ersten vier Ausschreibungspaketen Mehrkosten von 598.460 € gegenüber der Kostenberechnung aufgetreten.

Im Zuge der weiteren Detailplanung sind Mehraufwendungen bei den sanitären Anlagen, der LED-Beleuchtung und der Kücheninstallation entstanden.

So wurden beispielsweise die ursprünglich als „Vor-Ort-Küche“ geplanten Kücheninstallationen und Räume umgeplant, um dem Pächter der Mensa auch die Auslieferung von Essen (z.B. für die Klosterbergschule Schwäbisch Gmünd und die Heideschule Mutlangen) zu ermöglichen. Diese Umplanung war mit dem Anbau eines zusätzlichen „Konfiskatraumes“ und der Umsetzung von behördlichen Auflagen zur Aus- und Rücklieferung der Essen in Warmhalteboxen (sog. Thermophoren) verbunden. Langfristig betrachtet macht diese Umplanung Sinn, da sie es dem Pächter ermöglicht, sich betriebswirtschaftlich und hinsichtlich seiner Küchenauslastung breiter aufzustellen. Außerdem bemisst sich der erhobene Pachtzins auch am Gesamtumsatz der Betriebsstätte, wodurch die Mehrinvestition langfristig auch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Die Gesamtkosten des Mensagebäudes wurden in der Vorlage zur Sitzung des Ausschusses für Bildung und Finanzen am 03.05.2016 mit voraussichtlich 3.900.000 € beziffert. Bei der Aufarbeitung und Darstellung der Kostensituation wurde damals einseitig das Augenmerk auf die Baukosten gelegt.

Die Überprüfung der Nebenkosten wurde im Mai 2016 ebenso außer Acht gelassen wie der Umstand, dass sich durch die Anwendung der neuen HOAI 2013 höhere Honorare für die Architekten und Ingenieure ergeben und daraus Mehrkosten von 181.000 € resultieren.

Die erhoffte Kostenreduzierung durch Minderkosten in einzelnen Gewerken ist leider nicht eingetreten.

Verzögerung bei den Außenanlagen

Im November 2016 musste die Ausschreibung der Außenanlagen aufgehoben werden, da die eingegangen Angebote auf Grund der überhitzten Baukonjunktur deutlich überhöht waren. Aus Kostengründen entschied die Verwaltung sich für eine Neuausschreibung zum Jahresbeginn 2017. Die derzeit laufende erneute Ausschreibung beinhaltet bereits Teile der Neugestaltung des Schulhofes zwischen Hauptgebäude und Mensagebäude.

Unter Berücksichtigung des voraussichtlichen Ausschreibungsergebnisses und des Anteils des Mensagebäudes an diesem 1. Bauabschnitt der Neugestaltung des Schulhofes (siehe oben Abschnitt b) werden sich die Gesamtkosten der Mensa auf voraussichtlich 4.168.000 € belaufen.

Baukostenentwicklung

Nachfolgend werden die beiden Erweiterungsmaßnahmen (Theorieräume und Mensa) des Kreisberufsschulzentrums Schwäbisch Gmünd zusammengefasst dargestellt.

Wenn auch die Kostensteigerung für den Neubau der Mensa unerfreulich ist, hat sich der Netto-Investitionsaufwand für den Ostalbkreis durch die deutlich höhere Förderung des Landes für den Erweiterungsbau Theorieräume und das Mensagebäude nicht erhöht:

Ursprüngliche Planung:

Die beiden Neubaumaßnahmen Theorieräume und Mensa wurden mit der Sanierungsmaßnahme Hauptgebäude in einem Gesamtkonzept abgestimmt und geplant. Durch das Vorziehen der Theorieräume kann während der anstehenden Sanierungsmaßnahme auf die Interimsunterbringung von Klassen in Schulcontainern verzichtet werden. Diese Gesamtkonzeption wurde und wird vom Ostalbkreis als Schulträger mit dem Regierungspräsidium Stuttgart, Abteilung Schule, abgestimmt.

Ursprünglich rechnete der Ostalbkreis mit einer Förderung aus Schulbaumitteln in Höhe von 1.575.000 €. Dieser Betrag wurde in den Haushaltsplänen 2014 und 2015 eingeplant. Erfreulicherweise konnte im Jahr 2016 der Eingang des Zuschusses für die Schulerweiterungsmaßnahme in Höhe von 2.843.000 € verzeichnet werden.

Dadurch ergibt sich folgende Kostensituation:

Stand zum März 2017:

Nach derzeitigem vorläufigen Stand betragen die beim Ostalbkreis verbleibenden Netto-Investitionskosten für die beiden Neubaumaßnahmen rund 4,3 Mio. €.

Situation Mensa

Die Baukosten des Mensagebäudes werden unter Einbeziehung der voraussichtlichen Kosten der Außenanlagen und der Restarbeiten rund 4.168.000 € (brutto) betragen.

Die Mehrkosten gegenüber dem Baufreigabebeschluss vom 12.05.2015 betragen 793.463 € (vgl. Anlage 2). Durch die Verschiebung der Baumaßnahme vom Jahr 2013 auf das Jahr 2015 entstanden durch die überhitzte Baukonjunktur diese Mehraufwendungen. Die Kostenberechnung wurde lediglich mit 6 % für diesen Zweijahreszeitraum fortgeschrieben und berücksichtigt. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass diese Annahme nicht ausreichend war. Allein bei den ersten beiden Ausschreibungspaketen Rohbau und Zimmererarbeiten hatten wir insbesondere durch die geringe Beteiligung am Wettbewerb eine Überschreitung von rund 470.000 € zu verzeichnen. Aus heutiger Sicht betrachtet war der zum Zeitpunkt der Kostenfortschreibung im Jahr 2015 gewählte Ansatz von 6 % für die baukonjunkturell bedingten Mehraufwendungen zu gering bemessen.

Durch Umplanungen (z.B. zusätzliche Umgestaltung des Küchenbereiches als Auslieferungsküche; energetische Maßnahmen in der Haustechnik (LED-Beleuchtung; Optimierung der thermischen Konzeption zur natürlichen Belüftung; Vorgaben der Genehmigungsbehörde und brandschutzrechtliche Auflagen)) sind weitere Mehrkosten in Höhe von rund 400.000 € entstanden. Diese Kosten wurden jedoch teilweise durch Reduzierungen in anderen Gewerken entlastet.

Die Umplanungen beinhalten u.a. auch sinnvolle und wirtschaftliche Lösungen, die sich im Lauf des Gebäudebetriebes amortisieren werden. Durch den Verzicht auf eine mechanische Lüftungsanlage, die mit Strom- und Wartungskosten verbunden wäre, sparen wir bei der Nutzung der natürlichen Thermik so Kosten im laufenden Gebäudebetrieb ein.

Die Honorarmehrkosten von 181.000 € sind je hälftig auf die neue Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) sowie die baulichen Mehraufwendungen durch Umplanungen zurückzuführen.

Auf Grund der konjunkturell bedingten Mehrkosten ergeben sich keine Mehraufwendungen bei den Honoraren.

Finanzierung und Folgekosten

Die Mehrkosten des Mensagebäudes sollen im Finanzhaushalt 2017 durch Wenigerausgaben beim Projekt „Sanierung Hauptgebäude Kreisberufsschulzentrum Schwäbisch Gmünd“ gedeckt werden. Durch die Verzögerungen beim Baubeginn dieser umfassenden Gebäudesanierung stehen dort im Jahr 2017 Mittel zur Verfügung. Die Mehrkosten für das Mensagebäude sind jedoch dann im Haushaltsplan 2018 nachzufinanzieren.

Anlagen

Anlage 1Neugestaltung der Pausenhoffläche und der Außenanlagen -               Übersichtsplan zu den zwei Bauabschnitten     

Anlage 2Kostenfortschreibung für den Neubau der Mensa

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