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Vorlage - 055-1/2013
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Antrag der Verwaltung
Dem Modernisierungskonzept für das Landratsamtsgebäude in Aalen wird zugestimmt. Die Verwaltung wird beauftragt, eine abschnittsweise Umsetzung der notwendigen Arbeiten mittelfristig einzuplanen.
Anmerkung:
Der Ausschuss für Bildung und Finanzen hat in seiner Sitzung am 08.10.2013 das Modernisierungskonzept vorberaten und diesem zugestimmt. Sachverhalt/Begründung
Modernisierungskonzeption für das Ostalbkreishaus
Das Ostalbkreishaus wurde als Mittelpunkt der Landkreisverwaltung im Jahr 1984 in Betrieb genommen. Für rund 490 Beschäftigte ist das Landratsamt Aalen in der Stuttgarter Straße 41 der Dienstort. Das Gebäude verfügt über zwei Tiefgaragenebenen sowie umfangreiche Lager- und Registraturflächen im Untergeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich die publikums-intensive Führerschein- und Kfz-Zulassungsstelle sowie das Kreismedienzentrum. Der große Sitzungssaal im 1. Obergeschoss dient auch als Veranstaltungsort für Konferenzen, Vortrags- und Diskussionsveranstaltungen. Im 5. OG (Casino) befindet sich eine Cafeteria, die vom Rabenhof Ellwangen gepachtet und bewirtschaftet wird.
Durch die hochwertige Ausführung der Metallfassade und die im Inneren verwendeten qualitativen Materialien befindet sich das Gebäude auch nach der mittlerweile rund 30-jährigen Nutzungsdauer in einem allgemein guten Zustand. Im Jahr 2009 wurden die ersten beiden Teildachflächen saniert. Im gleichen Jahr wurde die von einem Contractor betriebene Heizungsanlage auf Eigenbetrieb (Erdgas-Blockheizkraftwerk und Holzpelletheizung) umgestellt. Im Jahr 2011 wurden die fünf Personenaufzüge des Hauses saniert. Auf Grund des Alters besteht jedoch v. a. bei den Dachflächen, den haustechnischen Anlagen (Elektro, Lüftung, Klima), den Fußbodenbelägen und den Außenanlagen ein Instandsetzungs- bzw. Erneuerungsbedarf.
Die vorliegende Konzeption zeigt die weiteren Schritte für die Modernisierung des Ostalbkreishauses auf. Sie führt die vorgesehenen Einzelmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten auf. In Teilbereichen (Innenraum, Außenanlagen, Technische Anlagen) sind noch weitergehende Untersuchungen durch Gutachter und Fachplaner erforderlich.
Die notwendigen Maßnahmen gliedern sich in sechs Bereiche auf:
1. Fassade / Außenhülle 2. Flachdächer 3. Innenraum 4. Tiefgarage 5. Technische Anlagen 6. Außenanlagen
1. Fassade / Außenhülle
Die lackierte Metallfassade ist durch Witterungs- und Umwelteinflüsse (saurer Regen, Staub und Rußpartikel) natürlich gealtert. Die Verwitterung der Lackoberfläche oder die sog. Verkreidung führt zu Farbveränderungen und einer Abnahme des Glanzgrades. Die im Laufe der Jahre entstehende Verkreidungsschicht muss daher regelmäßig, idealerweise alle 4-5 Jahre, entfernt werden. Die Erfahrung hat gezeigt, dass eine umfangreiche Fassadensanierung nur marginale Verbesserungen für das optische Erscheinungsbild des Gebäudes erbringt. Für den Zeitraum ab 2016 ist deshalb nur eine Reinigung der Fensterflächen sowie anderer exponierter Bauteile der Fassade vorgesehen. Des Weiteren sind Erneuerungen von beschädigten und undichten Glasscheiben erforderlich.
Über den Eingangsbereichen befinden sich im Außenbereich mit Gipskarton verkleidete Untersichten. Durch Feuchtigkeitseinflüsse ist ein sichtbarer Verschleiß entstanden, weshalb eine Erneuerung der Verkleidungselemente vorgesehen ist.
• Zugang bei der Kfz-Zulassungsstelle Der südliche Gebäudezugang vom Parkplatz her (Eingang neben Kfz-Zulassungsstelle) wird von den Besucherinnen und Besuchern des Kreishauses stark frequentiert. Auch die Anlieferung durch Lieferanten findet hauptsächlich über diesen Zugang statt. Insbesondere in der kalten Jahreszeit ist die Windfanglösung mit den zwei bestehenden automatischen Schiebetüren unbefriedigend. Bei hoher Kundenfrequenz sind sehr oft beide automatischen Schiebetüren geöffnet. Durch die Kaminwirkung des offenen Treppenhauses zieht in diesem Fall Kälte durch die gesamte Eingangshalle und führt zu einem Auskühlen des Foyers und des 1. Obergeschosses. Neben der Beseitigung der unangenehmen Zugerscheinungen wird insbesondere auch aus energetischer Sicht eine Verbesserung angestrebt. Außerdem gestaltet sich die Instandsetzung und Reparatur der automatischen Schiebetüren mittlerweile als äußerst schwierig, da der Türenhersteller nicht mehr existiert und Ersatzteile nicht mehr erhältlich sind. Diese müssen im Schadensfall individuell und damit kostenintensiv angefertigt werden.
Daher ist zeitnah der Austausch dieser Türen und der Einbau einer barrierefreien Karusselltüre vorgesehen. Diese hat den Vorteil, dass Zugluft konsequent verhindert wird und kein sog. Wärmeschleier (energieintensives Warmluftgebläse) notwendig ist.
Nachfolgend abgebildet ist die Karusselltüre beim Landratsamt Esslingen am Neckar. Zum Zeitpunkt der Aufnahme waren die Innentüren wegen den herrschenden warmen klimatischen Bedingungen geöffnet. Bei kalten Temperaturen sind die Innentüren geschlossen und verhindern damit Zugerscheinungen im Gebäude.
Fassade / Außenhülle - Kostenaufwand Reinigung Fensterflächen / einzelne Bauteile 53.000 € Austausch defekter Scheiben 10.000 € Untersichten im Außenbereich 3.000 € Nebeneingang: Karusselltüre 65.000 €
Gesamtsumme brutto 131.000 €
2. Flachdächer
Die Erfahrungen bei anderen Gebäuden mit Flachdächern zeigen allgemein, dass nach 25-30 Jahren eine Kompletterneuerung zur Gewährleistung der Dichtigkeit und Wärmedämmung notwendig ist. Auch beim Ostalbkreishaus sind die einzelnen Flachdachflächen in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Neben der Gewährleistung der Dichtigkeitsfunktion wird mit einer Gefällewärmedämmung der Dachaufbau nach heutigen Gesichtspunkten ausgeführt und damit der energetische Gebäudezustand verbessert. Auf Grund von aufgetretenen Undichtigkeiten wurden im Jahr 2009 zwei Dachflächen instandgesetzt (in der Luftaufnahme rechts und in der Mitte oben). Im Jahr 2011 wurde das Dach der Kfz-Zulassungsstelle erneuert (in der Aufnahme vorne links).
Die weiteren Dachflächen sind wegen des altersbedingten Zustandes und aus energetischer Sicht zeitnah zu sanieren. Aus ökologischen Aspekten wird eine pflegeleichte extensive Begrünung vorgesehen. Dies führt gleichzeitig zu einer Reduzierung der Niederschlagswassergebühr für versiegelte Dachflächen.
• Photovoltaikanlage Zur Förderung der erneuerbaren Energien und zur Reduzierung der Stromkosten ist nach der Dachsanierung eine Photovoltaikanlage zum Eigenverbrauch des erzeugten Solarstroms geplant.
Flachdächer - Kostenaufwand Sanierung Dachfläche 2/2 115.000 € Sanierung Dachfläche 3 130.000 € Sanierung Dachfläche 4 75.000 € Sanierung Dachfläche 5+6 170.000 € PV-Anlage für Eigenbedarf 20 kW 24.000 €
Gesamtsumme brutto 514.000 €
3. Innenraum
Im gesamten Gebäude sind in den letzten drei Jahrzehnten sichtbare Abnutzungserscheinungen entstanden. Dies betrifft sowohl die Bodenbeläge als auch die Wandflächen, die teilweise vergilbt und durch den normalen Abrieb oder Anstöße beschädigt sind. In den kommenden Jahren sind größere Investitionen v. a. für den Austausch von Bodenbelägen sowie Malerarbeiten erforderlich. Dabei wird auf eine bedarfsgerechte, zeitgemäße und zum Gebäude passende Material- und Farbgestaltung geachtet. In diesem Kontext soll auch der Empfangsbereich im Erdgeschoss mit Informationstheke und EUROPoint Ostalb kundenfreundlicher und mit einem modernen Erscheinungsbild gestaltet werden. Die Innenarchitektin, Frau Brigitte Banzhaf aus Gerstetten, erarbeitet derzeit entsprechende Gestaltungsvarianten, die separat vorgestellt werden. Die abschnittsweise Erneuerung der Teppichbeläge umfasst rund 4.000 m² Verkehrsfläche und rund 9.000 m² Bürofläche. Auf den allgemeinen Verkehrsflächen ist neben den Mängeln am Teppichbelag selbst auch der Estrich beschädigt. Auch dieser muss in weiten Bereichen instandgesetzt werden.
Innenraum - Kostenaufwand Konzeption öffentliche Bereiche durch Innenarchitekt 12.000 € Malerarbeiten / Wandgestaltungen 22.000 € Neugestaltung Infobereich/Empfang im EG 50.000 € Neuer Besprechungsraum 5. OG (HH 2013) 11.000 € Bodenbeläge in Verkehrsflächen (ca. 4.000 m²) 490.000 € Teppichbeläge in Büros (ca. 9.000 m²) 950.000 €
Gesamtsumme brutto 1.535.000 €
4. Tiefgarage
Auf den beiden Tiefgaragenebenen befinden sich 169 PKW-Stellplätze. Durch die ständige Beanspruchung sind über die Jahre Tau- und Schadsalze in die beiden Tiefgaragenebenen eingetragen worden. An den Decken- und Wandflächen sowie den Betonstützen sind dadurch deutliche Schäden entstanden. Durch Risse im Beton und das Eindringen von Wasser aus der oberen Tiefgaragenebene in die untere Ebene sind stellenweise die Armierungen korrodiert. Eine umfangreiche Betonsanierung zur Gewährleistung der Gebäudestatik ist daher erforderlich. Die Gesamtkosten der Betonsanierung inkl. Planung und Begleitmaßnahmen belaufen sich auf 685.000 €.
• Tiefgaragenrampe Für die Sanierung der Tiefgaragenrampe wurden mehrere Alternativen intensiv untersucht. Sowohl bautechnische als auch wirtschaftliche Gesichtspunkte wurden betrachtet. Die Verkehrssicherheit auf dieser Zufahrt mit einem Gefälle von 15 % erfordert eine Rampenheizung. Eine Teil- oder Komplettüberdachung wurde ebenfalls untersucht, jedoch auf Grund der zu hohen Kosten verworfen. Die jährlichen Betriebsstunden der Rampenheizung sind witterungsabhängig und führen im Durchschnitt zu Stromkosten von ca. 4.000 € / Jahr. Die Mehrkosten für eine Teil- oder Komplettüberdachung betragen jedoch ein Vielfaches der Stromkosten und sind deshalb im Vergleich unwirtschaftlich. Es wird deshalb im Jahr 2014 eine Komplettsanierung und Neubeschichtung der Rampe einschließlich der Erneuerung der elektrischen Rampenheizung vorgesehen. Die Kosten für die Sanierung der Tiefgaragenrampe betragen 230.000 €.
Tiefgarage - Kostenaufwand Erneuerung der Tiefgaragenrampe 230.000 € Reinigung Wände und Böden 15.000 € Betonreparaturen 8.000 € Entwässerungsrohre 3.000 € Betonuntersuchungen, Gutachten 65.000 € Betonsanierung Wände, Decken, Boden 650.000 €
Gesamtsumme brutto 971.000 €
5. Technische Anlagen
Die haustechnischen Anlagen stammen zum größten Teil noch aus der Mitte der 1980er Jahre, als das Kreishaus gebaut wurde. Sie entsprechen nicht mehr den heutigen Energieeffizienzanforderungen bzw. technischen Standards. Des Weiteren sind diese nicht, wie bei der im Jahr 2009 neu installierten Heizungsanlage bereits umgesetzt, in eine softwaregestützte Gebäudeleittechnik eingebunden. Auch die Ersatzteilbeschaffung und Reparatur gestaltet sich zunehmend schwierig. Auf Grund ihres Alters kommt es immer häufiger zur Störungen und Ausfällen.
• Lüftung/Klima Kfz-Zulassungsstelle Die Lüftungsanlage der Kfz-Zulassungsstelle kann bisher nur gemeinsam mit dem Großen Sitzungssaal betrieben werden. Dies hat sich als sehr ineffizient und störanfällig erwiesen. Die große Raumtiefe der Kfz-Zulassungsstelle erfordert für einen wirtschaftlichen Betrieb eine separate Belüftung. Daher soll die Lüftungsanlage von der restlichen Anlage im Hause abgetrennt werden, um diesen Bereich separat und unabhängig regeln zu können.
• Lüftung/Klima Großer Sitzungssaal Die Lüftungsanlage für den Großen Sitzungssaal wird zunehmend störanfälliger. Eine Modernisierung ist deshalb zeitnah geboten.
• Elektroverteilung Die Elektroverteilung und die technischen Bauteile (z. B. Sicherungen, Relais) sind im gesamten Haus nach 30 Jahren veraltet erfordern einen Austausch entsprechend dem heutigen Stand der Technik. Dies betrifft insbesondere die Unterverteiler auf den einzelnen Stockwerken sowie die Niederspannungshauptverteilung im Untergeschoss. Damit wird auch auf die erhebliche Eigenstromerzeugung durch das Erdgas-Blockheizkraftwerk (ca. 290.000 kWh / Jahr) und die Photovoltaikanlage auf dem Nebengebäude (ca. 16.000 kWh / Jahr) reagiert. Der Stromverbrauch des Kreishauses beträgt rund 850.000 kWh / Jahr. Nach der Erneuerung der Niederspannungshauptverteilung kann auf den Dachflächen eine weitere Photovoltaik-Eigenverbrauchsanlage mit rund 20 kW Leistung (oder mehr) installiert werden. Dadurch könnten im Jahr rund 20.000 kWh erzeugt und direkt im Gebäude verbraucht werden. Damit würde der Ostalbkreis einen weiteren Beitrag zum umweltbewussten und nachhaltigen Handeln leisten. Gleichzeitig könnten die Bewirtschaftungskosten für künftige Haushaltsjahre gesenkt und die Abhängigkeit von der Strompreisentwicklung reduziert werden.
• Multimediaausstattung Sitzungssäle Die in den 1980er Jahren ausschließlich für Sitzungen ausgelegte audiovisuelle Ausstattung entspricht nicht mehr den heutigen multimedialen Anforderungen. Die Mikrofon- und Lautsprecheranlage ist unbedingt zu erneuern, da die bisher verwendeten Frequenzen nicht mehr zulässig sind.
Im Umfang der künftigen Medientechnik sind folgende Komponenten angedacht: - Beschallung - Mikrofonanlage - Lautsprecheranlage - Projektion - leistungsfähiger Beamer, integriert in die Raumstruktur
Für die Haus- und Medientechnik werden je nach Bedarf Fachplaner eingebunden.
Technische Anlagen - Kostenaufwand Fachplanung Lüftungsanlagen 12.000 € Umsetzung Lüftungsanlagen 28.000 € Anpassung Lüftungsanlage Zulassung 120.000 € Sanierung Lüftungsanlage Sitzungssaal 100.000 € Niederspannungshauptverteilung 80.000 € Stockwerksverteilerschränke 10 Stück 100.000 € Multimediaausstattung Sitzungssäle 250.000 €
Gesamtsumme brutto 690.000 €
6. Außenanlagen
Bei den Verkehrs- bzw. Parkplatzflächen rund um das Ostalbkreishaus sind im Laufe der Jahre durch die intensive Nutzung und Witterungseinflüsse Setzungen und Schäden entstanden. Vor dem Haupteingang an der Stuttgarter Straße sind mehrere großflächige Granitplatten durch starke Beanspruchung und Frosteinwirkung gebrochen. Im Zuge der Neugestaltung der Außenanlagen ist vorgesehen, auch den heutigen Anforderungen an die Barrierefreiheit Rechnung zu tragen und die Flächen möglichst eben zu gestalten.
• Abschnitt 1: Die gebrochenen Granitplatten werden ausgetauscht und das Granitpflaster wird großflächig neu verlegt, um die eingetretenen Setzungen auszugleichen.
• Abschnitt 2: Der Pflasterbelag im Wegbereich wird ausgebaut und neu verlegt.
• Abschnitt 3: Der Pflasterbelag im gesamten Zufahrtsbereich wird ausgebaut und ein neues verschiebesicheres Pflaster eingebaut. Damit wird dauerhaft eine funktionierende ebene Oberfläche gewährleistet. Die insgesamt 110 oberirdischen PKW-Stellplatzflächen werden in die Sanierung einbezogen.
• Abschnitt 4: Der Pflasterbelag im Parkplatzbereich und der Fußweg am Gebäude werden erneuert.
Für die instandzusetzenden Bereiche werden derzeit durch den Landschaftsplaner Gerhard Kapeller Vorschläge erarbeitet, um ein ansprechendes, barrierefreies und trotzdem pflegeleichtes Umfeld zu erhalten.
Außenanlagen - Kostenaufwand Fachplanung der Außenanlagen 15.000 € Vorplatz und Wege Stuttg. Str. BA 1 50.000 € Weg am Kocher, neuer Belag BA 2 20.000 € Neuanlagen Pflanzflächen, Einfassungen 10.000 € Beete, Bepflanzung 5.000 € Betonreparaturen und Malerarbeiten 6.000 € Parkplätze, Fahrbahnen erneuern BA 3 110.000 € Parkplätze, Fahrbahnen erneuern BA 4 120.000 €
Gesamtsumme brutto 336.000 €
1. Fassade / Außenhülle 131.000 € 2. Flachdächer 514.000 € 3. Innenraum 1.535.000 € 4. Tiefgarage 971.000 € 5. Technische Anlagen 690.000 € 6. Außenanlagen 336.000 €
Gesamtsumme 4.177.000 €
Im Hinblick auf den enormen Investitionsaufwand und die notwendigen Planungsarbeiten ist eine schrittweise Umsetzung der dargestellten Maßnahmen bis zum Jahr 2020 vorgesehen. Der Ausschuss für Bildung und Finanzen hat in seiner Sitzung am 08.10.2013 die Modernisierungskonzeption für das Ostalbkreishaus vorberaten. Dabei wurden hinsichtlich der zeitlichen Realisierung folgende Schwerpunkte gesetzt:
Flachdächer
Für das Jahr 2014 wurde vorgesehen, dass ein Schwerpunkt Flachdachsanierung gebildet wird. Sämtliche Dachflächen, die mittlerweile rund 30 Jahre alt sind, sollen mit einem Gesamtkostenaufwand von 514.000 € energetisch saniert werden. Damit könnten die derzeit bereits vorhandenen Problemstellen beseitigt und eine energetische Verbesserung des Gebäudes erzielt werden.
Fassade / Außenhülle
Vordringlicher Bedarf besteht im Bereich der Fassade / Außenhülle in der Erneuerung der Zugangstür beim Nebeneingang (gegenüber der Schilderprägestelle). Geplant ist im nächsten Jahr eine automatische Karusselltüre mit einem Kostenaufwand von 65.000 €.
Innenraum
Der erste Abschnitt der Bodenbelagssanierung (245.000 €) ist ab dem Jahr 2015 vorgesehen.
Außenanlagen
Im Außenbereich soll in einem ersten Schritt der gepflasterte Fußweg entlang des Kochers im kommenden Jahr für rund 20.000 € saniert werden.
Erweiterungsmöglichkeiten auf dem Areal Stuttgarter Straße 41
Die Landkreisverwaltung ist in den letzten Jahren deutlich gewachsen. Verantwortlich hierfür waren in erster Linie mehrere verwaltungsstrukturelle Maßnahmen, wie die in mehreren Etappen erfolgte Sozialhilfe-Rückdelegation (2002, 2003 und 2005), die Verwaltungsstruktur-Reform (2005) sowie die Übernahme des Jobcenters in kommunale Trägerschaft (2011). Betrug im Jahr 2002 die Gesamtzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beim Landratsamt Ostalbkreis noch 1.052 Personen, so ist diese Zahl auf aktuell 1.784 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den 22 Gebäuden der Landkreisverwaltung angestiegen (712 männlich und 1072 weiblich, Frauenquote 60 %). In Teilzeit arbeiten 585 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Damit beträgt die Teilzeitquote 32,8 % (aktuelle Zahlen jeweils Stand 30.09.2013).
Andere Landkreise haben insbesondere im Zuge der Verwaltungsreform Bürogebäude neu gebaut oder in großem Stil angemietet. Der Ostalbkreis hat hingegen durch eine konsequente Nutzung vorhandener Ressourcen und gezielte Bedarfsplanung sowie in bescheidenerem Maß durch Anmietungen seine Unterbringungskosten stets niedrig gehalten. Durch die zwischenzeitlich eingetretene Entwicklung ist die Landkreisverwaltung jedoch nun an einem Punkt, an dem weitere Räume benötigt werden.
Aus diesem Grund werden im Gebäude „Quadrat I“ in Aalen, Gartenstraße 97, im 3. OG befristet weitere Büroflächen angemietet.
Die Landkreisverwaltung ist somit in Aalen neben dem Ostalbkreishaus an folgenden Standorten vertreten:
Ziel ist, langfristig die Anzahl der Gebäude möglichst gering zu halten. Der Kreistag hat hierzu der Verwaltung den Auftrag erteilt, eine Machbarkeitsstudie in Auftrag zu geben, inwieweit auf dem Areal des Ostalbkreishauses eine Erweiterung des Raumangebots möglich ist.
Im Vorfeld der Machbarkeitsstudie wurden Gespräche über grundsätzliche Erweiterungsoptionen mit Herrn Architekt Wittich, Planer des Landratsamtsgebäudes, sowie Frau Dipl.-Ing. Gabriele D’Inka, einer auf Wettbewerbsverfahren und Städtebau spezialisierten Architektin aus Stuttgart, geführt.
Als Ergebnis hieraus kann festgehalten werden, dass eine Erweiterung des Ostalbkreishauses durch den Anbau eines weiteren Querriegels parallel zur Bahnlinie denkbar ist. Ein solcher Anbau kann jedoch nicht den gesamten Raumbedarf decken, der zwischenzeitlich durch die Anmietung von Räumen an anderen Standorten gedeckt wird. Eine Aufstockung des Ostalbkreishauses ist zu verwerfen, da die Kosten für die damit verbundenen Eingriffe in die Fassade sowie Haustechnik in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum möglichen Raumangebot stehen würden.
Ob der gesamte Raumbedarf der Landkreisverwaltung in Aalen auf dem Areal des Ostalbkreishauses gedeckt werden kann, soll nun eine Machbarkeitsstudie zeigen. Dabei wird u. a. untersucht, inwieweit eine weitere Bebauung im Bereich der Gebäude Stuttgarter Straße 35 und 37 möglich ist. Darüber hinaus besteht eine weitere Option, jenseits der Bahnlinie im Zuge des Kaufland-Neubaus Büroflächen für die Landkreisverwaltung zu generieren. Finanzierung und Folgekosten
Die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Maßnahmen sind im Haushaltsplan 2013 enthalten bzw. im Haushaltsplanentwurf 2014 vorgesehen. Bei den Maßnahmen ab dem Jahr 2015 handelt es sich um einen Vorschlag zur abschnittsweisen Vorgehensweise.
Anlagen
Präsentation der Modernisierungskonzeption
Sichtvermerke
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