Antrag der Verwaltung

Dem Modernisierungskonzept für das Landratsamtsgebäude in Aalen wird zugestimmt. Die Verwaltung wird beauftragt, eine abschnittsweise Umsetzung der notwendigen Arbeiten mittelfristig einzuplanen.

Sachverhalt/Begründung

Das Ostalbkreishaus wurde als Mittelpunkt der Landkreisverwaltung im Jahr 1984 in Betrieb genommen. Für rund 490 Beschäftigte ist das Landratsamt Aalen in der Stuttgarter Straße 41 der Dienstort.

Das Gebäude verfügt über zwei Tiefgaragenebenen sowie umfangreiche Lager- und Registraturflächen im Untergeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich die publikums-intensive Führerschein- und Kfz-Zulassungsstelle sowie das Kreismedienzentrum. Der große Sitzungssaal im 1. Obergeschoss dient auch als Veranstaltungsort für Konferenzen, Vortrags- und Diskussionsveranstaltungen. Im 5. OG (Casino) befindet sich eine Cafeteria, die vom Rabenhof Ellwangen gepachtet und bewirtschaftet wird.

Durch die hochwertige Ausführung der Metallfassade und die im Inneren verwendeten qualitativen Materialien befindet sich das Gebäude auch nach der mittlerweile rund 30-jährigen Nutzungsdauer in einem allgemein guten Zustand.

Im Jahr 2009 wurden die ersten beiden Teildachflächen saniert. Im gleichen Jahr wurde die von einem Contractor betriebene Heizungsanlage auf Eigenbetrieb (Erdgas-Blockheizkraftwerk und Holzpelletheizung) umgestellt. Im Jahr 2011 wurden die fünf Personenaufzüge des Hauses saniert.

Auf Grund des Alters besteht jedoch v. a. bei den Dachflächen, den haustechnischen Anlagen (Elektro, Lüftung, Klima), den Fußbodenbelägen und den Außenanlagen ein Instandsetzungs- bzw. Erneuerungsbedarf.

Die vorliegende Konzeption zeigt die weiteren Schritte für die Modernisierung des Ostalbkreishauses auf. Sie führt die vorgesehenen Einzelmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten auf. In Teilbereichen sind allerdings noch weitergehende Untersuchungen durch Gutachter und Fachplaner erforderlich.

Die notwendigen Maßnahmen gliedern sich in sechs Bereiche auf:

1. Fassade / Außenhülle

2. Flachdächer

3. Innenraum

4. Tiefgarage

5. Technische Anlagen

6. Außenanlagen

1. Fassade / Außenhülle

Die lackierte Metallfassade ist durch Witterungs- und Umwelteinflüsse (saurer Regen, Staub und Rußpartikel) natürlich gealtert. Die Verwitterung der Lackoberfläche oder die sog. Verkreidung führt zu Farbveränderungen und einer Abnahme des Glanzgrades. Die im Laufe der Jahre entstehende Verkreidungsschicht muss daher regelmäßig, idealerweise alle 4-5 Jahre, entfernt werden. Daher ist für das Jahr 2014 eine Grundreinigung und Einpflege der beschichteten Fassadenteile vorgesehen.

Des Weiteren sind Erneuerungen von beschädigten und undichten Glasscheiben erforderlich.

Über den Eingangsbereichen befinden sich im Außenbereich mit Gipskarton verkleidete Untersichten. Durch Feuchtigkeitseinflüsse ist ein sichtbarer Verschleiß entstanden, weshalb eine Erneuerung der Verkleidungselemente vorgesehen ist.

Die Stahlkonstruktionen der Überdachungen (z.B. Parkplatzüberdachung / Schilderprägestellen) haben im Laufe der Zeit Rost angesetzt und erfordern einen neuen Schutzanstrich.

• Zugang bei der Kfz-Zulassungsstelle

Der südliche Gebäudezugang vom Parkplatz her (Eingang neben Kfz-Zulassungsstelle) wird von den Besucherinnen und Besuchern des Kreishauses stark frequentiert. Auch die Anlieferung durch Lieferanten findet hauptsächlich über diesen Zugang statt. Insbesondere in der kalten Jahreszeit ist die Windfanglösung mit den zwei bestehenden automatischen Schiebetüren unbefriedigend. Bei hoher Kundenfrequenz sind sehr oft beide automatischen Schiebetüren geöffnet. Durch die Kaminwirkung des offenen Treppenhauses zieht in diesem Fall Kälte durch die gesamte Eingangshalle und führt zu einem Auskühlen des Foyers und des 1. Obergeschosses. Neben der Beseitigung der unangenehmen Zugerscheinungen wird deshalb auch aus energetischer Sicht eine Verbesserung angestrebt.

Außerdem gestaltet sich die Instandsetzung und Reparatur der automatischen Schiebetüren mittlerweile als äußerst schwierig, da der Türenhersteller nicht mehr existiert und Ersatzteile nicht mehr erhältlich sind. Diese müssen im Schadensfall individuell und damit kostenintensiv angefertigt werden.

Daher wird zeitnah der Austausch dieser Türen vorgesehen. Neben dem Einbau neuer Schiebetüren mit einem Wärmeschleier an der Innentüre wird alternativ der Einbau einer barrierefreien Karusselltüre untersucht.

Nachfolgend abgebildet ist die Karusselltür beim Landratsamt Esslingen am Neckar. Zum Zeitpunkt der Aufnahme waren die Innentüren wegen den herrschenden warmen klimatischen Bedingungen geöffnet. Bei kalten Temperaturen sind die Innentüren geschlossen und verhindern damit Zugerscheinungen im Gebäude.

Fassade / Außenhülle - Kostenaufwand

Fassadenreinigung / Konservierung              90.000 €

Austausch defekter Scheiben                10.000 €

Untersichten im Außenbereich              3.000 €

Nebeneingang: Automatische Schiebetüren (Ganzglaselemente)              28.000 €

Gesamtsumme brutto              131.000 €

Alternativ ist der Einbau einer Karusselltür zu einem Kostenaufwand von 65.000 € denkbar. Gegenüber den neuen automatischen Schiebetüren aus Ganzglaselementen würde dies einen Mehraufwand von 37.000 € bedeuten.

2. Flachdächer

Die Erfahrungen bei anderen Gebäuden mit Flachdächern zeigen allgemein, dass nach 25-30 Jahren eine Kompletterneuerung zur Gewährleistung der Dichtigkeit und Wärmedämmung notwendig wird. Auch beim Ostalbkreishaus befinden sich die einzelnen Flachdachflächen in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Neben der Gewährleistung der Dichtigkeitsfunktion wird durch einen neuen Dachaufbau auch die Wärmedämmfunktion nach heutigen Gesichtspunkten ausgeführt und damit der energetische Gebäudezustand verbessert.

Auf Grund von aufgetretenen Undichtigkeiten wurden im Jahr 2009 zwei Dachflächen instandgesetzt (in der Luftaufnahme rechts und in der Mitte oben). Im Jahr 2011 wurde das Dach der Kfz-Zulassungsstelle erneuert (in der Aufnahme vorne links).

In den kommenden Jahren sind abschnittsweise weitere Dachflächen wegen des altersbedingten Zustandes und aus energetischer Sicht zu sanieren. Aus ökologischen Aspekten wird eine pflegeleichte extensive Begrünung vorgesehen. Dies führt gleichzeitig zu einer Reduzierung der Niederschlagswassergebühr für versiegelte Dachflächen.

• Photovoltaikanlage

Zur Förderung der erneuerbaren Energien und zur Reduzierung der Stromkosten wird vorgeschlagen, nach der Sanierung von Dachflächen eine Photovoltaikanlage zum Eigenverbrauch des erzeugten Solarstroms zu installieren.

Flachdächer - Kostenaufwand

Sanierung Dachfläche 2/2              115.000 €

Sanierung Dachfläche 3              130.000 €

Sanierung Dachfläche 4                75.000 €

Sanierung Dachfläche 5+6              170.000 €

PV-Anlage für Eigenbedarf 20 kW                24.000 €

Gesamtsumme brutto              514.000 €

3. Innenraum

Im gesamten Gebäude sind in den letzten drei Jahrzehnten sichtbare Abnutzungserscheinungen entstanden. Dies betrifft sowohl die Bodenbeläge als auch die Wandflächen, die teilweise vergilbt und durch den normalen Abrieb oder Anstöße beschädigt sind. In den kommenden Jahren sind größere Investitionen v. a. für den Austausch von Bodenbelägen sowie Malerarbeiten erforderlich. Dabei wird auf eine bedarfsgerechte, zeitgemäße und zum Gebäude passende Material- und Farbgestaltung geachtet. In diesem Kontext soll auch der Empfangsbereich im Erdgeschoss mit Informationstheke und EUROPoint Ostalb kundenfreundlicher und mit einem modernen Erscheinungsbild gestaltet werden.

Eine Innenarchitektin, Frau Brigitte Banzhaf, erarbeitet derzeit entsprechende Gestaltungsvarianten, die separat vorgestellt werden.

Die abschnittsweise Erneuerung der Teppichbeläge umfasst rund 4.000 m² Verkehrsfläche und rund 9.000 m² Bürofläche. Auf den allgemeinen Verkehrsflächen ist neben den Mängeln am Teppichbelag selbst auch der Estrich beschädigt. Auch dieser muss in weiten Bereichen instandgesetzt werden.

Innenraum - Kostenaufwand

Konzeption öffentliche Bereiche durch Innenarchitekt                   12.000 €

Malerarbeiten / Wandgestaltungen                            22.000 €

Neugestaltung Infobereich/Empfang im EG                  50.000 €

Neuer Besprechungsraum 5. OG (HH 2013)              11.000 €

Bodenbeläge in Verkehrsflächen (ca. 4.000 m²)                490.000 €

Teppichbeläge in Büros (ca. 9.000 m²)                   950.000 €

Gesamtsumme brutto                       1.535.000 €

4. Tiefgarage

Auf den beiden Tiefgaragenebenen befinden sich 169 PKW-Stellplätze. Durch die ständige Beanspruchung sind über die Jahre Tau- und Schadsalze in die beiden Tiefgaragenebenen eingetragen worden. An den Decken- und Wandflächen sowie den Betonstützen sind dadurch deutliche Schäden entstanden. Durch Risse im Beton und das Eindringen von Wasser aus der oberen Tiefgaragenebene in die untere Ebene sind stellenweise die Armierungen korrodiert.

Eine umfangreiche Betonsanierung zur Gewährleistung der Gebäudestatik ist daher erforderlich. Die Gesamtkosten der Betonsanierung inkl. Planung und Begleitmaßnahmen belaufen sich auf 685.000 €.

• Tiefgaragenrampe

Für die Sanierung der Tiefgaragenrampe wurden mehrere Alternativen intensiv untersucht. Sowohl bautechnische als auch wirtschaftliche Gesichtspunkte wurden betrachtet. Die Verkehrssicherheit auf dieser Zufahrt mit einem Gefälle von 15 % erfordert eine Rampenheizung. Eine Teil- oder Komplettüberdachung wurde ebenfalls untersucht, jedoch auf Grund der zu hohen Kosten verworfen. Die jährlichen Betriebsstunden der Rampenheizung sind witterungsabhängig und führen im Durchschnitt zu Stromkosten von ca. 4.000 € / Jahr. Die Mehrkosten für eine Teil- oder Komplettüberdachung betragen jedoch ein Vielfaches der Stromkosten und sind deshalb im Vergleich unwirtschaftlich.

Es wird deshalb im Jahr 2014 eine Komplettsanierung und Neubeschichtung der Rampe einschließlich der Erneuerung der elektrischen Rampenheizung vorgesehen.

Die Kosten für die Sanierung der Tiefgaragenrampe betragen 230.000 €.

Tiefgarage - Kostenaufwand

Erneuerung der Tiefgaragenrampe              230.000 €

Reinigung Wände und Böden                  15.000 €

Betonreparaturen                  8.000 €

Entwässerungsrohre                      3.000 €

Betonuntersuchungen, Gutachten                65.000 €

Betonsanierung Wände, Decken, Boden               650.000 €

Gesamtsumme brutto              971.000 €

5. Technische Anlagen

Die haustechnischen Anlagen stammen zum größten Teil noch aus der Mitte der 1980er Jahre, als das Kreishaus gebaut wurde. Sie entsprechen nicht mehr den heutigen Energieeffizienzanforderungen bzw. technischen Standards. Des Weiteren sind diese nicht, wie bei der im Jahr 2009 neu installierten Heizungsanlage bereits umgesetzt, in eine softwaregestützte Gebäudeleittechnik eingebunden.

Auch die Ersatzteilbeschaffung und Reparatur gestaltet sich zunehmend schwierig. Auf Grund ihres Alters kommt es immer häufiger zur Störungen und Ausfällen.

• Lüftung/Klima Kfz-Zulassungsstelle

Die Lüftungsanlage der Kfz-Zulassungsstelle kann bisher nur gemeinsam mit dem Großen Sitzungssaal betrieben werden. Dies hat sich als sehr ineffizient und störanfällig erwiesen. Die große Raumtiefe der Kfz-Zulassungsstelle erfordert für einen wirtschaftlichen Betrieb eine separate Belüftung. Daher soll die Lüftungsanlage von der restlichen Anlage im Hause abgetrennt werden, um diesen Bereich separat und unabhängig regeln zu können.

• Lüftung/Klima Großer Sitzungssaal

Die Lüftungsanlage für den Großen Sitzungssaal wird zunehmend störanfälliger. Eine Modernisierung ist deshalb zeitnah geboten.

• Elektroverteilung

Die Elektroverteilung und deren technische Bauteile (z. B. Sicherungen, Relais) sind im gesamten Haus nach 30 Jahren veraltet und zu modernisieren. Dies betrifft insbesondere die Unterverteiler auf den einzelnen Stockwerken sowie die Niederspannungshauptverteilung im Untergeschoss. Damit wird auch auf die erhebliche Eigenstromerzeugung durch das Erdgas-Blockheizkraftwerk (ca. 290.000 kWh / Jahr) und die Photovoltaikanlage auf dem Nebengebäude (ca. 16.000 kWh / Jahr) reagiert. Der Stromverbrauch des Kreishauses beträgt rund 850.000 kWh / Jahr.

• Multimediaausstattung Sitzungssäle

Die in den 1980er Jahren ausschließlich für Sitzungen ausgelegte audiovisuelle Ausstattung entspricht nicht mehr den heutigen multimedialen Anforderungen. Die Mikrofon- und Lautsprecheranlage ist beispielsweise zu modernisieren, da die bisher verwendeten Frequenzen nicht mehr zulässig sind.

Im Umfang der künftigen Medientechnik sind folgende Komponenten angedacht:

              - Beschallung - Mikrofonanlage - Lautsprecheranlage

              - Projektion - leistungsfähiger Beamer, integriert in die Raumstruktur

Für die Haus- und Medientechnik werden je nach Bedarf Fachplaner eingebunden.

Technische Anlagen - Kostenaufwand

Fachplanung Lüftungsanlagen                  12.000 €

Umsetzung Lüftungsanlagen                28.000 €

Anpassung Lüftungsanlage Zulassung              120.000 €

Sanierung Lüftungsanlage Sitzungssaal              100.000 €

Niederspannungshauptverteilung                80.000 €

Stockwerksverteilerschränke 10 Stück              100.000 €

Multimediaausstattung Sitzungssäle                250.000 €

Gesamtsumme brutto              690.000 €

6. Außenanlagen

Bei den Verkehrs- bzw. Parkplatzflächen rund um das Ostalbkreishaus sind im Laufe der Jahre durch die intensive Nutzung und Witterungseinflüsse Setzungen und Schäden entstanden. Vor dem Haupteingang an der Stuttgarter Straße sind mehrere großflächige Granitplatten durch starke Beanspruchung und Frosteinwirkung gebrochen.

Im Zuge der Neugestaltung der Außenanlagen ist vorgesehen, auch den heutigen Anforderungen an die Barrierefreiheit Rechnung zu tragen und die Flächen möglichst eben zu gestalten.

• Abschnitt 1:

Die gebrochenen Granitplatten werden ausgetauscht und das Granitpflaster wird großflächig neu verlegt, um die eingetretenen Setzungen auszugleichen.

• Abschnitt 2:

Der Pflasterbelag im Wegbereich wird ausgebaut und neu verlegt.

• Abschnitt 3:

Der Pflasterbelag im gesamten Zufahrtsbereich wird ausgebaut und ein neues verschiebesicheres Pflaster eingebaut. Damit wird dauerhaft eine funktionierende ebene Oberfläche gewährleistet. Die insgesamt 110 oberirdischen PKW-Stellplatzflächen werden in die Sanierung einbezogen.

• Abschnitt 4:

Der Pflasterbelag im Parkplatzbereich und der Fußweg am Gebäude werden erneuert.

Für die instandzusetzenden Bereiche werden derzeit durch den Landschaftsplaner Gerhard Kapeller Vorschläge erarbeitet, um ein ansprechendes, barrierefreies und trotzdem pflegeleichtes Umfeld zu erhalten.

Außenanlagen - Kostenaufwand

Fachplanung der Außenanlagen                15.000 €

Vorplatz und Wege Stuttg. Str. BA 1                50.000 €

Weg am Kocher, neuer Belag BA 2                20.000 €

Neuanlagen Pflanzflächen, Einfassungen                10.000 €

Beete, Bepflanzung durch Firma                  5.000 €

Betonreparaturen und Malerarbeiten                  6.000 €

Parkplätze, Fahrbahnen erneuern BA 3              110.000 €

Parkplätze, Fahrbahnen erneuern BA 4              120.000 €

Gesamtsumme brutto              336.000 €

Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten

1. Fassade / Außenhülle               131.000 €

2. Flachdächer              514.000 €

3. Innenraum                     1.535.000 €

4. Tiefgarage                971.000 €

5. Technische Anlagen                 690.000 €

6. Außenanlagen                   336.000 €

Gesamtsumme                             4.177.000 €

Im Hinblick auf den enormen Investitionsaufwand und die notwendigen Planungsarbeiten ist eine schrittweise Umsetzung der dargestellten Maßnahmen bis zum Jahr 2020 vorgesehen.

Finanzierung und Folgekosten

Die in der nachfolgenden Tabelle im Jahr 2013 dargestellten Maßnahmen sind im Haushaltsplan 2013 enthalten und finanziert. Bei den Maßnahmen ab dem Jahr 2014 handelt es sich um einen Vorschlag zur abschnittsweisen Vorgehensweise.

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